Меню

Актуальные проблемы российского рынка земли

Рынок земли в России: современное состояние и перспективы развития

Тип работы: Курсовая работа
Предмет: Микроэкономика
Дата добавления: 04.10.2020
  • Данный тип работы не является научным трудом, не является готовой работой!
  • Данный тип работы представляет собой готовый результат обработки, структурирования и форматирования собранной информации, предназначенной для использования в качестве источника материала для самостоятельной подготовки сочинения.

Если вам тяжело разобраться в данной теме напишите мне в whatsapp разберём вашу тему, согласуем сроки и я вам помогу!

По этой ссылке вы научитесь писать и оформлять курсовые работы по микроэкономике на любые темы:

Посмотрите похожие темы курсовых работ по микроэкономике возможно они вам могут быть полезны:

Земля, ее недра, леса, дикая природа и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности человека.

Россия обладает уникальными богатствами, созданными самой природой, и эти богатства — ее земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмами, были признаны эталоном земли.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участников дискуссии иногда противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не отвечает современным потребностям регулирования земельных отношений, поскольку Россия перешла к качественно новым отношениям, а значит, и отношение к земле изменилось. Появились различные новшества. Одно из них — бесплатная купля-продажа земли.

Целью данной работы является попытка проанализировать рынок земли в современной России, его проблемы и перспективы развития на примере аграрного сектора.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда о нем практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия в освещении этого вопроса. Это, в свою очередь, возникло в связи с тем, что долгое время в нашей стране существовал стереотип и поведения, и мышления, что все публично, а значит, ничье.

Бесплатное землепользование является одной из основных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокого уровня землепользования в городском планировании и промышленности.

Только в этих условиях могла возникнуть ситуация, когда в случае массированного нерационального использования земли, наличие заброшенной и неиспользуемой земли создавало искусственный дефицит земли для желающих получить ее для ведения сельского хозяйства, личного двора, сада или огорода. При наличии в городах значительных пустующих территорий, территории, занятые малоценной ветхой застройки, заняты особенно ценными плодородными и пригодными для использования землями.

Но недавние глобальные изменения и изменения в системе ценностей вызвали определенный общественный интерес к земельной проблеме.

Недавно Государственная Дума преодолела вето президента на Земельный кодекс России. Главный спор между президентом и парламентом касался вопроса земель сельскохозяйственного назначения, которые, по словам главы государства, должны продаваться и покупаться. За последние пять лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занял жесткую позицию, исключив возможность купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Провозглашая право свободного владения земельным имуществом, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельного имущества должны регулироваться федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по Земельному кодексу, который должен был сыграть роль такого закона, привела к выводу, что усилиями противников свободного оборота земли этот документ может быть принят почти через десятилетие.

И поэтому я хотел бы рассмотреть вопрос рынка земли, который становится все более интересным для широких слоев населения нашей страны.

В данном курсе наряду с определениями земельного рынка обсуждаются также история, характер, значение и тенденции развития земельного рынка в ближайшем будущем.

Рынок земли: концепции, зарождение и развитие

Я хотел бы начать рассмотрение такого вопроса, как купля-продажа земли, с истории развития как земельных отношений в целом, так и рынка земли в частности.

В России в XIX веке земельные отношения развивались очень быстрыми темпами. В то время в России можно было видеть как феодальные, так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, которые часто находились по соседству, но принадлежали разным ведомствам, осуществлялось разными отраслями права. Например, земли казарм, транспорта и крепостей регулируются административным или полицейским законодательством; церковь, монастырь, конкретные и частные земли — феодальным правом; а городские земли — гражданским правом. На данном этапе исторического развития можно сказать, что рынок земли касался более или менее обеспеченных слоев населения, и только в той его части, где выплата суммы касалась покупки или продажи земли. Но ситуация резко изменилась после провозглашения Манифеста от 19 февраля 1861 года, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостного права и получают землю. В то время крестьяне узнали, какая плата за землю, потому что они получали землю не в собственность, а только в пользование, хотя это было пожизненно. Крестьяне работали на своих участках и платили помещику точно такую же арендную плату (о чем мы поговорим ниже), который работал на помещика за деньги, который работал на помещика, только для того, чтобы остаться на своей земле.

Полвека спустя Россия уже была более развитой страной в правовом смысле, и крестьяне, работавшие на земле вместе (как община), так и по отдельности, понимали, что земля им нужна, чтобы владеть ею. Это обстоятельство сразу же дало бы огромный стимул для сохранения плодородия земли и более бережного ее использования. Таким образом, земельные отношения в России к началу ХХ века стали приобретать другой цвет и перерождаться в более цивилизованные.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любой развитой страны. Развитые страны принимают законы, защищающие любые права собственности, в том числе на землю.

Земля может свободно покупаться и продаваться, разумеется, в рамках этих законов. Например, в США сейчас насчитывается более 630 тыс. ферм. Они владеют огромным количеством земли в качестве владельцев и производят около 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. Например, в России фермеры производят только 6 — 8%. Так в чем же дело? Дело в том, что в нашей стране фактически нет рынка земли, хотя право на приобретение права собственности на землю конституционно закреплено за резидентами государства. Это связано не с тем, что люди не хотят покупать землю, а с отсутствием четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится инвестировать значительные средства в землю, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на своем рынке «насилие» над импортными продуктами питания (в некоторых случаях некачественные), хотя и сами можем производить продукцию намного более высокого качества, чем импортные, и по цене в 1,5-2 раза ниже (в районах, где еще формируются земельные отношения — Новгородская область и т.д., цены точно такие же).

Создается впечатление, что законодательная власть намеренно препятствует развитию земельного рынка. Об этом свидетельствует и деятельность Государственной Думы, которая за весь период своего существования не выработала четких законодательных актов по этому важному вопросу (споры по земельному кодексу ведутся там уже несколько лет).

Рынок земли является одной из самых прибыльных статей бюджета для многих стран. В этот сложный для нашей страны период, когда в стране растут внутренние и внешние долги, сокращается производство, растет безработица и ухудшается уровень жизни населения, развитие земельного рынка может стать дополнительным источником доходов бюджета.

Далее я хотел бы более подробно рассмотреть проблемы земельных отношений в России и возможные пути их решения.

Российский рынок земли: проблемы и особенности.

Объекты и субъекты земельного рынка

Земля является ресурсом особого назначения в аграрном секторе; это трудный и порой неповторяемый фактор производства, требующий особого обращения.

Объект земельного рынка — земля. Однако в структуре земельного фонда есть абсолютно и относительно ограниченные земли для использования их в качестве средств производства.

Можно вовлекать в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы, но эти возможности быстро исчерпываются. Дополнительные земельные ресурсы в большинстве случаев не так удобны или доступны, как уже используемые земли. Невозможно свободно воспроизводить и лучшие типы почв. Качество земли может быть улучшено лишь в ограниченных пределах. А поскольку невозможно свободно воспроизводить все виды и типы земель с точки зрения их продуктивности и эффективности, существующие различия в плодородности земель сохраняют свое специфическое значение.

Почти везде есть запасы свободных, но относительно малопродуктивных земель, которые могут быть вовлечены в сельскохозяйственный оборот, но их использование требует значительных трудовых и капитальных затрат, которые могут не окупиться, т.е. целесообразность их эксплуатации весьма сомнительна.

Эта специфика земли, как особого ресурса, заставляет нас по-разному интерпретировать маргинальную рентабельность расширения производства, а значит, его целесообразность и полезность. Кроме того, если взять конкретный участок земли, то всегда наступает момент, когда малейшее увеличение объема труда и капитальных вложений перестает быть оплаченным. Существует предел рентабельности интенсификации производства на данном участке земли при определенных условиях.

Материальные условия определяют землю как специфический сельскохозяйственный ресурс, стоимость которого со временем неуклонно и довольно быстро растет. Последнее обусловлено повышенным спросом на сельскохозяйственную продукцию (в связи с ростом населения) и сокращением ресурсов (в связи с эрозией почв и изъятием земель под промышленное и городское строительство). Это глобальная тенденция. В результате размер сельскохозяйственных земель на душу населения сокращается.

Особенности сельского хозяйства и огромная зависимость всех людей, живущих на земле, от его состояния предопределяют некую специфику проявления экономических закономерностей в развитии аграрного производства. Использование земли издавна регулировалось различными системами хозяйственных отношений и, прежде всего, имущественными отношениями.

Частная собственность и монополия на землю в определенной степени препятствуют проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земельных участков для ведения сельского хозяйства приводит к тому, что все участки заняты разными фермерскими хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал должен уничтожить или подчинить себе все прежние формы земельных отношений. В то же время он должен принять существование арендной платы за землю, которую он до сих пор настраивает по-своему. Капитал находится в постоянном движении и нуждается в свободе применения. Большую свободу капитала обеспечивает коллективная собственность на землю.

Монополия экономики на землю, вызванная ограниченностью земельных ресурсов и невозможностью их воспроизводства, заставляет нас по-другому относиться к использованию и движению земли на рынке ресурсов. Ограниченные сельскохозяйственные земли связаны с использованием как территориально удаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственной близости от рынков сельскохозяйственной продукции и точек сельскохозяйственного снабжения.

И здесь речь идет о безраздельном монопольном использовании относительно более благоприятных или, наоборот, менее благоприятных условий производства в этом хозяйстве. Особенно благоприятные природно-производственные факторы в сельском хозяйстве не всегда могут быть воспроизведены в процессе труда, и поэтому не все предприятия могут использовать более благоприятные условия производства, порожденные самой природой, снижая себестоимость продукции. В то же время другим предприятиям, монопольно использующим земельные участки с худшими условиями производства, приходится преодолевать трудности, связанные с производством аналогичной продукции за счет дополнительных трудовых и материальных затрат.

Сельскохозяйственная продукция уникальна, она удовлетворяет первичные потребности людей, которые не могут быть заменены. Рост населения и доходов обеспечивает увеличение спроса на продукцию растениеводства и животноводства, что объясняет вторичный спрос на землю.

Подача земли фиксированная, неэластичная. Колебания предложения возможны только в пределах общей суммы с учетом качества земли. Спрос на продукцию превышает производственную мощность этих земель. Цены поддерживаются на таком уровне, что производство на худших участках становится экономически выгодным. На самых качественных землях в такой рыночной ситуации получают дополнительную прибыль, которая выражается в дифференцированной арендной плате.

Все земли, имеющиеся в России, не могут быть использованы для сельскохозяйственного производства. Важны их качественные характеристики: естественное и искусственное плодородие, степень увлажнения, сумма активных температур и др.

Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа владельцев — полноправный владелец и владелец потребления (владелец, пользователь). Ограниченность земельного фонда и невозможность его производства способствуют возникновению двух видов монополий на землю. Полный собственник имеет монополию частной собственности: он может свободно отдавать или не отдавать предпринимательскому капиталу свою землю; он может сдавать ее в аренду. После заключения арендной сделки определяется конкретный пользователь земли, который осуществляет монопольное право на управление данной землей.

В аграрной сфере часто происходит дробление пакета прав собственности. Владелец земли за плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и платит арендодателю из выручки от ее продажи.

Особенностью российского аграрного сектора является слабое распределение арендных отношений в сельской местности. Как правило, землю обрабатывает сам собственник.

Земля как фактор производства является товаром; ее продают и покупают, и ее цена на рынке зависит от спроса. Но до того, как на рынке появляются средства производства, она имеет первоначальную экономическую оценку в виде земельного кадастра.

Читайте также:  Главные герои девочка с планеты земля для читательского дневника

В настоящее время в России сложилась ситуация, когда рыночная оценка, хотя и начинает применяться на практике, еще не вполне соответствует действующему законодательству. Это тормозит развитие вторичного рынка. Даже нормативные оценки земли и недвижимости искажены.

Проблема создания развитого рынка земли до сих пор не решена. Сейчас можно выделить три основных вида хозяйств (они являются собственниками и пользователями, но пока не собственниками): акционерные общества и общества с ограниченной и полной ответственностью, созданные на месте бывших колхозов и совхозов, хозяйства граждан (личные подсобные, крестьянские и садовые участки граждан), использующие практически только труд членов семьи, не имеющие достаточной технической и финансовой поддержки. Это субъекты земельного рынка. Необходимо добавить само государство и коммерческие банки.

В настоящее время в России упразднена государственная монополия на владение землей, введено платное землепользование, различные формы собственности и пользования землей. Постепенно формируется новая система земельных отношений, включающая рынок земли, аренду, цены на земельные участки, земельный налог, арендную плату и залог.

Следующий этап реформы предполагает разработку комплексного механизма земельных отношений, стимулирующего землевладельцев и землепользователей к эффективному использованию и сохранению земельных ресурсов. Необходимо решить вопрос более полного использования земли как источника средств для пополнения центрального и местных бюджетов.

Особенности функционирования рынка земли

Позже или раньше, но России также придется приступить к созданию нормально функционирующего рынка земли. Иначе этот рынок будет полноценно функционировать в рамках «теневой экономики», т.е. возможность землепользования будет покупаться за взятки, как это часто происходит сегодня.

Но создать рынок земли не так просто, так как он имеет ряд особенностей. В первую очередь это связано с тем, что общее предложение земли в любой момент времени является постоянным и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменения цен. Это означает, что эластичность рыночного предложения по цене равна нулю: сколько бы ни выросла цена, которую покупатели готовы платить за участки, рыночное (общее) предложение этих участков не может существенно увеличиться. Ведь площадь этих участков физически ограничена (а большинство из них уже продано). Поэтому, если нарисовать кривую предложения земли на рынке в зависимости от иены, то эта кривая будет иметь форму вертикальной прямой линии на короткий период времени.

Однако, если говорить о более долгосрочной перспективе, то, применяя определенное количество труда и капитала, мы сможем увеличить количество полезной земли в стране в целом. Так, например, это произошло в СССР после освоения казахстанских целинных земель или проведения мелиоративных работ на болотах Белоруссии. И, например, голландцы увеличивают площадь сельскохозяйственных угодий, рекультивируя их с моря: строят плотины, а затем засыпают плодородным слоем и получают отличные урожаи.

Это означает, что эластичность предложения земли, в зависимости от цены, становится небольшой, но отличной от нуля. Следовательно, если вы закладываете земельный участок для страны в целом и на длительный срок, то линия снабжения (идущая вертикально вверх на короткий период времени) превратится в наклонную прямую линию.

Обратите внимание, однако, на следующий факт. Несмотря на то, что общее (рыночное) предложение на рынке земли неэластично, отдельные покупатели (фирмы или частные лица) этого не замечают. С их точки зрения, предложение земли достаточно эластично с точки зрения цены — почти всегда можно купить нужный участок земли в нужном месте. Если, конечно, предложить его нынешним владельцам настолько высокую цену, что они захотят расстаться со своей недвижимостью. В результате произойдет смена владельцев определенных земельных участков, но не увеличение площади земли, находящейся в собственности.

Именно поэтому в экономической науке принято выделять доходы владельца земли от ее продажи в специальную категорию — арендную плату (от французской «арендной платы» — «фиксированный доход»), так как именно доходы владельца ресурса физически не могут быть увеличены. Такой доход получают владельцы земли, а также обладатели уникальных способностей (например, певцы, спортсмены, звезды кино и театра). Как формируется арендная плата (если взять рынок земли в качестве примера).

Арендная плата — общее наименование доходов владельцев земли и владельцев всех тех ресурсов, предложение которых жестко закреплено.

В связи с неизменностью предложения (неэластичностью его цены), рыночная цена земли — арендная плата — формируется в зависимости от того, сколько максимума можно заплатить за участок, выставленный на продажу. И если кривые спроса и предложения пересеклись в точке С, формируя цену земли (площадь В) на уровне равновесия А, то доход владельца будет равен площади заштрихованного квадрата ПРОДАЖИ (определяется как произведение земельного участка на арендную плату, уплаченную за единицу земли, например, за гектар).

Поэтому повышенный спрос на землю действительно приводит не к увеличению предложения, а к повышению арендной платы — цены на земельные участки, получаемые их владельцами.

Увеличение спроса на землю (что соответствует сдвигу кривой спроса вправо и вверх — с позиции «Спрос на землю-1» на позицию «Спрос на землю-2») не привело к увеличению объема предлагаемой к продаже земли. Только их цена (арендная плата) выросла с А до О. И соответственно, увеличился объем доходов собственников земли, полученных от их продажи.

Если на прежнем уровне спроса они могли получить за свою землю сумму, равную площади прямоугольника OASV, то теперь сумма их дохода будет ODEB, т.е. увеличится на величину прямоугольника ADEC.

Следует отметить, что землевладельцам не приходилось прилагать никаких усилий для получения большего дохода: их обогащал растущий спрос на неизменные ресурсы, которыми они располагают.

Но что определяет цену, которую покупатели соглашаются заплатить за право владения или пользования землей? Ответ на этот вопрос прост: «Выгода, которая может быть получена от использования земли и которая формирует спрос на землю».

Спрос на землю представлен покупателями, которые могут быть разделены на две группы:

  1. сельскохозяйственные пользователи;
  2. несельскохозяйственные пользователи.

Сельскохозяйственные потребители — все используют плодородие почвы для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Несельскохозяйственные пользователи — все те, кто нуждается в земле для строительства зданий, промышленного производства или других целей, не связанных с использованием плодородия почвы.

Для сельскохозяйственных потребителей цена земли определяется ее плодородием и, в определенной степени, местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и затраты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных пользователей есть два основных фактора формирования цены на землю:

  1. Готовность участка к использованию (участок, на который уже поставлены вода, газ, электричество и телефонный кабель, будет стоить дороже, чем участок, на который еще не доставлено все эго);
  2. местоположение объекта.

Таким образом, в городах цены на земельные участки (а также на жилье, которое представляет собой не что иное, как пространство над земельными участками) тем выше, чем ближе они находятся к центру города или центру деловой активности.

Например, в Новосибирске в ноябре 2000 года средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир составила 6216 рублей. (около 223 долларов). При этом 1 кв. м в центре города стоил более 9200 рублей, а в отдаленных районах средняя стоимость жилья составляла всего 4834 рубля за метр. Как отметил новосибирский журналист Сергей Рымов: «Существенную разницу можно объяснить не столько вопросами престижа, сколько тем, что Новосибирск является третьим по величине городом России и расстояния там не маленькие».

Таким образом, на цену земли влияет и транспортный фактор, т.е. удобство сообщения с теми местами, куда необходимо доставить готовую продукцию или куда люди идут работать. Так, открытие линии метро до района Бибирево в Москве, которое облегчило дорогу жителям, сразу же вызвало рост спроса на жилье в нем.

Конечно, мы нарисовали идеальную модель рынка земли, которая позволяет понять его основные закономерности. В реальной жизни главную роль в функционировании рынка земли играют земельные спекулянты, т.е. покупатели, которые покупают землю не для непосредственного пользования, а для перепродажи с прибылью при увеличении арендной платы (что может быть спровоцировано фактическими действиями спекулянта). Полностью исключить спекуляцию землей без нарушения самого механизма земельного рынка просто невозможно. Но вполне реально ограничить такие спекуляции, и во многих странах для этого были созданы специальные законы. Например, можно запретить изменение характера землепользования (нельзя, скажем, превратить пахотную землю в место для завода, дачного поселка или свалки ядовитых отходов).

В конце нашего знакомства с особенностями функционирования рынка земли мы хотели бы отметить два важных обстоятельства.

Во-первых, говоря о рынке земли, следует помнить, что это рынок спроса на деривативы. Спрос на землю зависит от спроса на те товары или услуги, для создания которых необходимо иметь возможность использовать тот или иной участок земли. И если в пьесе Чехова «Вишневый сад» Лопахин покупает усадьбу с этим садом для строительства там коттеджей, то причины очевидны: он обнаружил повышенный спрос на услуги граждан в сфере отдыха. А это дает ему возможность заплатить высокую цену за участок с садом — он уверен, что оплатит эти затраты.

В связи с производительностью спроса, цена одного и того же участка земли может сильно варьироваться, и поэтому размер арендной платы за землю не всегда увеличивается. При определенных условиях она может упасть.

Во-вторых, мы должны проводить различие между концепциями земли и полезного пространства. Новое полезное пространство гораздо легче получить, чем увеличить площадь земли. Например, если на месте двух соседних одноэтажных домов возвести многоэтажный небоскреб, размер земельного участка останется прежним. Но полезная площадь будет значительно больше, так как она равна продуктовой площади этого земельного участка на количество этажей. Поэтому количество предлагаемых площадей очень гибко реагирует на цену, которую покупатели готовы платить за такое пространство. Именно этим экономическим обстоятельством в конечном итоге и объясняется рождение такого архитектурного феномена, как массовое высотное строительство, которое позволяет смягчить экономическое воздействие дорогостоящего земельного участка. Напротив, свободная земля стала одним из факторов распространения малоэтажного строительства в СССР.

В то же время характерной чертой пейзажа Токио или нью-йоркского района Манхэттена являются небоскребы с множеством десятков этажей: земля здесь — сказочная дорога.

Рынок земли в России

Земля в России не успевает стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а у другой — только арендная ставка. Например, землю в городской черте можно легко продать или купить. И любая сделка с землей сельскохозяйственного назначения обставляется огромным количеством легальных «если» и «но», разбросанных по разным документам.

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, более 60% сельскохозяйственных земель России находятся в собственности граждан. Конституция гарантирует этим гражданам все права реальных собственников. Но если вы спросите владельца, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. Открытие» цены, как говорят биржевые трейдеры, происходит, когда покупатель и продавец сходятся, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее необходимо вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс происходит, но очень неравномерно. В нескольких, очень маленьких секторах уже давно ведется оживленная торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные виды земельных участков в городах (например, земли под здания приватизированных предприятий).

Но большая часть нашего потенциального рынка земли — это сельскохозяйственные земли, общая стоимость которых, по оценке директора Американского института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически вне рынка и поэтому не имеет рыночной цены.

Федеральный закон «Об оплате земли» в 1991 году ввел понятие «нормативной цены», которое должно было действовать при передаче права собственности на землю, установлении коллективной и долевой собственности, передаче наследства, дарении и получении банковских кредитов. Нормативная цена должна была рассчитываться исходя из ставки земельного налога. Средние ставки налога по регионам указывались в самом законе, а уточнение их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и других показателей должно было осуществляться местными налоговыми службами. Постановлением от марта 1997 г. «О порядке определения нормативной цены на землю» была отменена обязательная привязка к ставке налога. Теперь местные органы власти могут повышать или снижать цену «по мере развития рынка земли» при условии, что она «не превышает 75% от уровня рыночной цены на типовые земельные участки соответствующего назначения». Получается, что отправной точкой для нормативной цены, которая должна служить трамплином к рынку, в свою очередь, является рыночная цена, но откуда она берется, если рынка земли сельскохозяйственного назначения не было или не было?

Однако, трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющее большинство сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, т.е. люди имеют не конкретный участок, а долю в общей массе земли бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или отдать его, земельный участок должен быть выделен «натурой» с согласия всего коллектива собственников. Но и тогда владельцу земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Согласно Земельному кодексу, земля должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какому-либо предприятию, скажем, для строительства завода. Получается, что сделки с паями заключаются, как правило, между родственниками в пределах села, и даже так, потому что формализовать куплю-продажу с налоговой точки зрения выгоднее, чем подарок.

Читайте также:  Покупаем земли по всей россии

Необходимо отметить специфику формирования цен на сельскохозяйственную продукцию. В отличие от других сфер экономической деятельности в сельском хозяйстве, цены продиктованы худшими условиями производства, т.е. рыночные цены основаны на ценах на сельскохозяйственную продукцию, получаемую с наихудших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних по площади земельных участках, за счет более высокой урожайности, появляется возможность получать больший доход в виде дополнительной или избыточной прибыли. Диктовка цен на наихудшие земельные участки с точки зрения их плодородия и расположения обусловлена тем, что земля является ограниченным ресурсом. Не каждая земля может быть вовлечена в экономический оборот. Необходимость обеспечения населения и многих отраслей обрабатывающей промышленности продовольствием объективно определяет вовлечение в хозяйственный оборот наихудших земель. Конечно, термин «наихудшие земельные участки» имеет исторический, относительный характер во времени и пространстве. На одном историческом этапе этот земельный участок был непригоден для земледелия, на другом — в результате появления новых технологий и средств обработки земли, он был вовлечен в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались самыми худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае прямой продажи земли ее цена напрямую связана с суммой арендной платы, получаемой с продаваемого земельного участка, и обратно пропорциональна процентной ставке.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемой с учетом арендной платы, то она состоит из следующих составляющих: производственные затраты, средняя прибыль, абсолютная арендная плата и дифференцированная арендная плата.

Анализ земельных ресурсов Российской Федерации

В последние годы земельные ресурсы Российской Федерации становятся все более привлекательными для инвесторов. Причин тому множество: от практического неконтролируемого роста денежной массы в руках населения до достаточно успешной земельной реформы в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами Российской Федерации регистрируются все чаще, однако, по некоторым оценкам, российский земельный рынок по-прежнему обладает более чем значительным потенциалом, который до сих пор не раскрыт инвесторами.

В 2008 году российский рынок земельных ресурсов отмечает шестилетний юбилей. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, конечно, российский рынок земельных ресурсов существовал, но в зачаточном состоянии, не имея правовой основы. Истоки этого лежат в земельной реформе 1995-1998 гг. Она осуществлялась на основании указов президента, которые «насаждали» институт частной собственности на землю и распределяли земельные паи между акционерными обществами, объединениями собственников, кооперативами и отдельными гражданами. Именно эта реформа заложила основу стихийного рынка земельных ресурсов Российской Федерации и неразберихи на рынке земельных ресурсов Российской Федерации.

Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», принятый с ожесточенными дебатами и необоснованными претензиями к властям со стороны отдельных депутатских объединений, сделал ситуацию на земельном рынке Российской Федерации более предсказуемой. По состоянию на 1 января 2004 года 129,2 млн. га земли переданы в частную собственность граждан и юридических лиц, из них около 97% относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года на российском рынке земельных ресурсов ежегодно регистрируется около 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок земельных ресурсов РФ можно считать сложившимся.

Несмотря на впечатляющие успехи 6 лет формального существования российского рынка земельных ресурсов, его фундаментальные проблемы так и не были решены. Первая и главная из них — рынок земельных ресурсов Российской Федерации фактически не управляется ни государством, ни другими игроками. Постепенная кадастровая оценка земельных ресурсов Российской Федерации на территории России не упорядочила процесс передачи прав и государственного надзора за ними. Причиной этого является избирательный подход к кадастровой оценке. Он не осуществлялся в направлении создания детальных кадастровых планов, а планировался в направлении оценки земельных ресурсов Российской Федерации, наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Это логично для бюджета, но не для системной государственной политики. Ситуация усугублялась тем, что даже такой «усеченный» вариант кадастровой оценки не был завершен. За 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей плановой оценке. В результате государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов Российской Федерации и не может ими распоряжаться из-за физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Не исключено, что передача Роснедвижимости в ведение Минюста и продолжающаяся серия проблем с резервированием и изъятием земельных ресурсов РФ для государственных нужд заставит правительство предпринять активные шаги как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом обеспечении сделок с землей.

Однако 6 лет земельной реформы принесли свои плоды — ситуация с оценкой земельных ресурсов в России стала более стабильной.

Отчетливо видно, что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы населенных пунктов, объем земель сельскохозяйственного назначения, объем лесных угодий, объем водных ресурсов — т.е. все основные категории земельных ресурсов Российской Федерации на сегодняшний день. В то же время следует отметить, что данная классификация, как в редакции 1996 г., так и в редакции 2004 г., абсолютно непрозрачна по отношению к земельным ресурсам Российской Федерации, используемым гражданами для личных и хозяйственных нужд, и, в частности, к ипотечным жилищным кредитам, которые до сих пор являются источником основного объема сделок с земельными ресурсами Российской Федерации на открытом рынке.

Согласно докладу Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в 2006 году ход проведения кадастровой оценки был направлен на уточнение границ населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения. Большая часть прироста земельного фонда по категориям произошла за счет земельных резервов Российской Федерации. Структура земельного фонда РФ представлена на следующей диаграмме.

Следует отметить, что структура, показанная на графике 2, выполнена Роскадастром в соответствии с действующим правовым статусом земли. Фактическая структура распределения земельных ресурсов в Российской Федерации может отличаться от той или иной как по причине неполного кадастрового учета, так и по причине законодательных нововведений, допускающих, например, наличие лесов и земель, классифицируемых как лесной фонд (Лесной кодекс).

Тенденции движения земельных ресурсов Российской Федерации из одной категории в другую, по сравнению с динамикой прошлых лет, были достаточно оживленными. Фонд перераспределения земельных ресурсов сельского хозяйства Российской Федерации увеличился на 3 647 тыс. га в связи с ликвидацией сельскохозяйственных предприятий в ряде регионов Российской Федерации. (около 1% от общей площади земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации на начало 2007 г.). В то же время превалировала тенденция добровольного отказа сельскохозяйственных предприятий от земельных ресурсов Российской Федерации в связи со сложной экономической ситуацией. Также в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье» в 2006 г. около 13,7 тыс. га земельных ресурсов Российской Федерации было предоставлено для расширения и строительства населенных пунктов, причем большая часть из них (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земель Российской Федерации сельскохозяйственного назначения.

С начала 2007 г. изменения в объемах земель населенных пунктов произошли в основном за счет проведения землеустроительных работ в существующих границах населенных пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населенных пунктов. Последнее, в основном, привело к изъятию земель различных категорий, переданных городским и сельским администрациям, в соответствии с прежним ведомственным подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года составила 7,8 млн. га, общая площадь сельских поселений — 11,3 млн. га. В составе земель населенных пунктов, как и прежде, преобладают земли сельскохозяйственного назначения в пределах городов, поселков и сельских населенных пунктов, их площадь составляет 9,1 млн. га или 47,6% от общего объема земель, включенных в рассматриваемую категорию. Разрабатываемые земли составляют всего 3,4 млн. га, или 17,7%.

Уже на основе данных о динамике земель выделенных категорий можно сделать вывод о значительном потенциале земельных ресурсов Российской Федерации. Еще одним фактором высокого потенциала может стать сохраняющееся преобладание государственной и муниципальной собственности на земельные ресурсы. Структура собственности, как и структура по категориям, является динамичной, но основной причиной является возврат земельных ресурсов Российской Федерации в государственную, муниципальную или частную собственность по решению суда. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земельных ресурсов Российской Федерации по формам собственности будет только возрастать.

Влияние мирового финансового кризиса на рынок земли в России

Цены на землю и недвижимость изменились в сторону понижения. Но финансовый кризис в России сыграл здесь достаточно позитивную роль, освободив рынок недвижимости от искусственного завышения объектов и его постоянного роста.

Мировой финансовый кризис привел к росту цен на строительные кредиты в России. Об этом говорится в обзоре ключевых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости в столичном регионе за первое полугодие 2008 года, подготовленном компанией Colliers International.

В обзоре отмечается, что первое полугодие прошло в преддверии мирового финансового кризиса для России, однако российский рынок коммерческой недвижимости не показал признаков рецессии.

По данным компании, наиболее значимым последствием мирового кризиса ликвидности в 2007 году для участников рынка стал рост ставок по кредитам на строительство на 2-4%. Также можно говорить об усложнении процедуры получения кредита. Особенно это отразилось на кредитовании девелоперских проектов в регионах. Крупные российские банки не имеют проблем с ликвидностью, однако они осторожно подходят к кредитованию проектов в сфере недвижимости. Все больше девелоперов ищут финансовых партнеров на ранней стадии.

В нынешних условиях эксперты Colliers International прогнозируют рост популярности мезонинного финансирования. «Данный вид кредитования позволяет банку в кратчайшие сроки завладеть залогом в случае просрочки платежа. Ярким примером мезонинного кредитования на рынке является кредит, полученный компанией «РосЕвроДевелопмент» в размере $165 млн. Организаторами финансирования стали Газпромбанк и Goldman Sachs. Агентом по кредиту является «Газпромбанк», агент по обеспечению — ABN Amro», — говорится в обзоре.

В исследовании отмечается, что за последние два года на волне роста рынка наблюдается увеличение масштабов строящихся проектов. Однако сейчас инвесторы стали осторожными и в посткризисных условиях не готовы вкладывать такой объем средств в один проект, особенно для инвесторов с институциональным капиталом. Желание девелоперов построить проект максимального масштаба также легко объяснимо. Процесс получения земельного участка для строительства и согласования является дорогостоящим и трудоемким, поэтому девелопер хочет получить максимальную прибыль от земельного участка.

По мнению экспертов, на рынке коммерческой недвижимости наблюдается тенденция к вторичной продаже объектов, приобретаемых в качестве инвестиционной покупки. Примером может служить продажа торгового центра «Москва» (в 2003 году торговый центр был приобретен холдингом «Синдика» за $16 млн.), а также продажа офисного центра «Дукат II» инвестиционной компании «Спонда». «Действительно, многие инвесторы опасаются, и пресса регулярно предсказывает кризис на российском рынке. Можно ожидать, что инвесторы захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально «разогревается», — подчеркивает в обзоре.

В связи с продолжающимся мировым финансовым кризисом российские агропромышленные предприятия испытывают трудности с кредитованием. Предприятия агропромышленного комплекса России в связи с продолжающимся мировым финансовым кризисом испытывают трудности с кредитованием. Об этом во вторник заявил министр сельского хозяйства России Алексей Гордеев на встрече с представителями отечественных отраслевых союзов и ассоциаций. Представители 17 отраслевых союзов и ассоциаций приняли участие в рассмотрении мер по преодолению негативных последствий финансового кризиса для сельскохозяйственных предприятий, производящих и реализующих продукты питания.

«На сегодняшний день мы получаем информацию от региональных властей агропромышленного комплекса, коммерческих организаций, союзов и ассоциаций о трудностях кредитования отрасли», — цитирует пресс-служба министерства слова Гордеев. «Речь идет не только о поддержке инвестиционных кредитов, но и кредитов на пополнение оборотных средств, что особенно волнует Минсельхоз России», — сказал он.

По словам министра, «два с половиной года назад мы довольно серьезно подогрели интерес частных инвесторов к сельскому хозяйству в целом».

«Достаточно сказать, что в настоящее время существует более трех тысяч объектов животноводства, которые строятся и реконструируются на современной технологической базе», — заявил Алексей Гордеев.

Кроме того, он отметил, что «несмотря на большие объемы импорта и интерес к российскому рынку со стороны известных стран-экспортеров, наблюдается устойчивый рост производства в отечественном животноводстве».

«Переломный момент наступил и в растениеводстве, прежде всего в производстве зерна, инвесторы увидели, что можно инвестировать в землю на долгосрочной основе», — добавил министр сельского хозяйства.

«Для нас чрезвычайно важно сейчас проанализировать сложившуюся ситуацию, просчитать все риски, чтобы крупные инвесторы не ушли из отрасли, банки не остановили процесс кредитования, не было стагнации в аграрном секторе», — отметил глава Минсельхоза России. Обсуждая возможные пути решения проблем, вызванных финансовым кризисом, участники совещания сосредоточились на обеспечении реализации всех инвестиционных проектов, включенных в госпрограмму, а также кредитовании предприятий, производящих и реализующих продукцию на внутреннем рынке для пополнения оборотных средств.

Читайте также:  Кабель для прокладки его под землей

В ближайшее время отраслевые союзы и ассоциации направят в Минсельхоз России письменные предложения о мерах по преодолению последствий финансового кризиса для отрасли, где они будут обобщены, а затем представлены на рассмотрение Минэкономразвития и Правительства РФ.

Международный финансовый кризис привел к значительному сокращению кредитования российских банков за рубежом. В этом случае иностранные деньги стали основным ресурсом для развития ипотечного кредитования в стране. Эти средства предоставлялись на длительный срок (средний срок погашения ипотечного кредита — 7 лет) и под низкие проценты (в последнее время банки стали предоставлять более дешевые ипотечные кредиты, поэтому они стали пользоваться большим спросом).

В России, по мнению банкиров, найти «длинные» и дешевые ресурсы для развития долгосрочного кредитования очень сложно.

Кроме того, для стабильной работы ипотеки требуется ее рефинансирование — продажа портфелей ипотечных кредитов с баланса банка. Накопление значительных ипотечных активов на балансе банка приводит к затруднениям в предоставлении других кредитов (это требует увеличения обязательств, что не всегда возможно — проще продать ипотечные кредиты и вычеркнуть их из баланса).

До начала международного финансового кризиса отечественные банки начали осваивать схему международной и внутренней секьюритизации ипотечных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ссудами, что позволяет списать их с баланса). Однако финансовый кризис остановил этот процесс. АИЖК также стало более осторожно подходить к выкупу закладных, что ограничило рост этих кредитных портфелей.

Так, в настоящее время банки имеют двусторонние ограничения по предоставлению жилищных кредитов: отсутствие долгосрочных денежных ресурсов и невозможность рефинансирования кредитных портфелей.

Проблемы и перспективы развития земельного рынка Российской Федерации

Россия является крупнейшим в мире владельцем земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн. га, почти все природные и минеральные вещества планеты находятся на ее территории, около 45% пресной и 20% морской воды находится в зоне влияния, около 70% территории находится в сейсмостойких зонах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов России остается на низком уровне. В течение XX века курс государственной земельной политики дважды резко менялся: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, в том числе частную.

Рыночная трансформация российской экономики определила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка и участие земельных участков в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после долгих дискуссий Государственная Дума приняла новую редакцию Земельного кодекса, соответствующую новым конституционным положениям. В то же время споры по Земельному кодексу до сих пор не прекратились.

Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности показывают, что земля входит в рыночный оборот, т.е. сделки с земельными участками совершаются в рамках гражданского права. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ страны и ее граждан.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования земли и имущества и управления национальным богатством через развитие различных форм собственности. Высокий эффект может быть получен, прежде всего, от использования городской земли, поскольку, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются значительно опережающими по сравнению с сельской местностью. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городских земель в рыночный оборот вполне определенная, чего нельзя сказать о землях сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, на них сконцентрированы жизненно важные отрасли промышленности, они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что дает им статус потенциальных кредиторов для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель в последние годы значительно возросло, и назрела острая необходимость формирования цивилизованного рынка городской земли.

Важным направлением государственного регулирования имущественных отношений (и особенно для стран с переходной экономикой) является процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В условиях рыночной экономики городская земля рассматривается не только как пространственная основа управления и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник прибыли для предпринимателей и регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России земельная реформа проводится с начала 1990-х годов, однако ни правовая база, ни федеральная концепция этой реформы пока не разработаны в полной мере. Стратегия развития земельных и имущественных отношений не связана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Многие проблемы в этой области были решены местными органами власти, что привело к появлению к концу 1990-х гг. многих региональных моделей развития земельных и имущественных отношений.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно — превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. В связи с этим особую важность приобретают исследования, дающие ответы на следующие вопросы: какие направления развития рынка городских земель возможны в России, какие социальные, политические и экономические последствия этих процессов возможны, какие механизмы государственного регулирования земельного рынка существуют?

В целях изучения развития земельного рынка России, состояния регулирования, кадрового, информационного и методического обеспечения органов государственной и муниципальной власти, осуществляющих управление земельными ресурсами, был проведен социологический опрос среди руководителей и сотрудников Департамента Роснедвижимости Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступали в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земель. Анализ результатов исследования, а также экспертный опрос членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников в ходе «Изучения сделок с землей и недвижимостью в Российской Федерации» позволили сделать ряд выводов.

Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, низкая, что, несомненно, негативно сказывается на развитии рынка земли.

На развитие рынка земли в России оказывают влияние следующие экономические, правовые, организационные, политические, социально-культурно-исторические факторы (по мере уменьшения их влияния).

По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду негативных и положительных последствий. Большинство экспертов озабочены процессами деградации земель и ростом социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. Кроме того, существует высокая вероятность того, что развитие рыночных отношений приведет к увеличению объемов земельных платежей и количества собственников земельных участков. Нет опасений, что иностранные граждане будут выкупать большие площади российской земли. Что касается того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руки наиболее эффективных собственников, то эксперты далеки от уверенности.

Для создания благоприятных условий для более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель населенных пунктов, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличив долю частной собственности (50-70%) в этой категории земель. Кроме того, оборот расчетных земель должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. Что касается приватизации земель сельскохозяйственного назначения, то эксперты были более сдержанными, полагая, что доля частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения не должна превышать 25%. В то же время государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения.

Цена, по которой в настоящее время продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, ниже объективной цены (т.е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне или несколько вырастет. Цена земли в населенных пунктах в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земли) и в ближайшие 5 лет, по объективным причинам, стоимость земельных участков в городах и населенных пунктах будет возрастать.

Деятельность федеральных и региональных властей, по мнению большинства экспертов, оказала положительное влияние на развитие земельного рынка. В то же время деятельность муниципальных органов власти была оценена экспертами как менее позитивная с точки зрения реформирования земельных отношений.

Информационное и кадровое обеспечение государственных и муниципальных органов, занимающихся управлением земельными ресурсами, в целом считается удовлетворительным. Знания и навыки в области земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики наиболее востребованы руководителями государства.

Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из которых является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к приобретению земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности.

Ценовая ситуация на рынке частных земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости земельных участков, в то время как рынок частных компаний, оказывающих посреднические услуги в сфере земельных отношений, признан экспертами во многом ограниченным в свободе, что предполагает наличие барьеров для создания новых компаний. Наличие таких барьеров неизбежно приводит к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного ослабления стимулов для повышения конкурентоспособности компаний. Причинами существования рыночных ограничений свободы является, прежде всего, деятельность бюрократического аппарата, характеризующегося низким уровнем компетентности, а в ряде случаев и преднамеренным оппортунистическим поведением работников, направленным на извлечение ренты из административного ресурса.

Эксперты считают, что процедура выделения земельных участков значительно менее удобна и доступна для малого и среднего бизнеса (по сравнению с приобретениями на частном рынке). Сложность успешного прохождения процедуры выделения земли государством или органами местного самоуправления отмечается как один из важнейших факторов, ограничивающих возможности малого бизнеса по приобретению земельных участков. Помимо значительных затрат на получение необходимых разрешений, землеустроительные работы и согласования со стороны инжиниринговых служб часто превращаются в широкое поле коррупционных действий со стороны сотрудников и руководителей соответствующих служб. Существует значительное количество свидетельств непоследовательных действий местных органов власти: после предоставления земельного участка часто выдается постановление об отмене предыдущего. В то же время оспаривание отмены в суде редко приводит к положительному результату для предпринимателей. Есть случаи, когда чиновники удерживают предпринимателей от обращения за землей, поскольку арендные отношения для них более удобны. В результате многие предприятия даже не пытаются подать заявку на землю и продолжают арендовать земельные участки.

Зачастую при принятии решений муниципальными органами власти существенно нарушается антимонопольное законодательство. Проверки Федеральной антимонопольной службы РФ систематически выявляют нарушения в основном в сфере земельных участков под жилищное строительство.

Несмотря на то, что, в целом, земельные участки на рынке оцениваются экспертами как доступные для малого бизнеса, следует отметить, что в большинстве случаев малому бизнесу сложно (в основном, даже невозможно) конкурировать на текущих конкурсах и аукционах по продаже государственных или муниципальных земель с представителями крупного бизнеса. Следует сделать вывод, что, как правило, малый бизнес имеет доступ к земельным участкам из сегмента, не представляющего большого интереса для крупного бизнеса.

Вывод:

Земля должна принадлежать тому, кто работает на ней. По иронии судьбы это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа реализовать этот справедливый принцип, кроме как частная собственность на землю. Однако это не сама частная собственность, а правовые нормы, в которых она вводится и развивается. Частная собственность на землю — это обоюдоострый меч. Если не принять надежных ограничительных мер, если не направить процессы в нужное русло, все может закончиться преступной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, но нужно вводить частную собственность на землю, но делать это таким образом, чтобы от этого выиграли только те, кто работает на земле.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно — превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления.

Сегодня наше государство, из-за дефицита бюджета, отказываясь контролировать арендную плату за землю и природные ресурсы, предоставляет в руки частных собственников огромные финансовые ресурсы. Аренда земли во всех ее формах и проявлениях должна рассматриваться как доход собственника, а использование ренты и природных ресурсов России на благо общества в целом должно стать государственной политикой, позволяющей использовать огромные рентные доходы, получаемые от земли, полезных ископаемых, всей инфраструктуры государства на благо каждого гражданина всего общества.

Присылайте задания в любое время дня и ночи в whatsapp.

Официальный сайт Брильёновой Натальи Валерьевны преподавателя кафедры информатики и электроники Екатеринбургского государственного института.

Все авторские права на размещённые материалы сохранены за правообладателями этих материалов. Любое коммерческое и/или иное использование кроме предварительного ознакомления материалов сайта natalibrilenova.ru запрещено. Публикация и распространение размещённых материалов не преследует за собой коммерческой и/или любой другой выгоды.

Сайт предназначен для облегчения образовательного путешествия студентам очникам и заочникам по вопросам обучения . Наталья Брильёнова не предлагает и не оказывает товары и услуги.

Источник

Adblock
detector