Меню

Арендная плата включает в себя плату за землю

Энциклопедия решений. Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание, сооружение

Плата за пользование земельным участком, на котором расположено арендуемое здание, сооружение

По общему правилу (иное может быть предусмотрено законом или договором), установленная в договоре аренды здания или сооружения арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка. Если плата за аренду здания (сооружения) установлена в договоре на единицу площади такого объекта или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п.п. 2, 3 ст. 654 ГК РФ).

Иными словами, если в договоре аренды здания или сооружения не указано прямо на обязанность арендатора дополнительно к сумме арендной платы оплачивать пользование земельным участком, как правило, считается, что размер арендной платы в договоре установлен с учетом платы за пользование занимаемым зданием земельным участком. При этом, если договором не оговорены условия пользования земельным участком, в спорной ситуации может иметь значение то обстоятельство, использует ли арендатор только земельный участок, занимаемый зданием или прилегающую территорию, которая к этому участку не относится (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 30.09.2010 по делу N А46-21192/2009, ФАС Северо-Западного округа от 27.01.2010 по делу N А56-9301/2009).

Вместе с тем необходимо учитывать, что оплата пользования земельным участком, на котором расположено переданное в аренду здание (сооружение), находящееся в государственной или муниципальной собственности может иметь некоторые особенности ввиду того, что плата за аренду таких объектов может регулироваться государственными органами или органами местного самоуправления. Судебная практика исходит из того, что в случае, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17.10.2007 N Ф08-6693/07).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Купить документ —> Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок » Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки » — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным гражданско-правовым договорам

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

Материал приводится по состоянию на апрель 2021 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока «Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки» использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, Ю. Бадалян, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, Р. Габбасовым, Н. Даниловой, П. Ериным, М. Золотых, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

Читайте также:  Планирования использования земель сельскохозяйственного назначения это

Источник

Плата за аренду здания включает и цену аренды земли, если иное не закреплено в договоре

Определение Верховного суда №309-ЭС16-8125 от 21 октября 2016 г. по делу № А50-11810/2015

Управление имущественных отношений администрации г. Соликамска (далее — Управление) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к государственному учреждению «Управление Пенсионного фонда Российской Федерации в городе Соликамске и Соликамском районе Пермского края» (далее — Учреждение) о взыскании 57 283 руб. 63 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком за период с 2010 года по I квартал 2015 года и 10 641 руб. 87 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Арбитражный суд Пермского края решением от 30.10.2015 в иске отказал.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд постановлением от 22.12.2015 изменил решение и взыскал с Учреждения в пользу Управления 47761 руб. 75 коп. основного долга и 5629 руб. 74 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, в остальной части иска отказал.

Арбитражный суд Уральского округа постановлением от 05.04.2016 оставил постановление апелляционного суда без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Учреждение, ссылаясь на нарушение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального и процессуального права, просит отменить постановления от 22.12.2015 и от 05.04.2016 и оставить в силе решение от 30.10.2015.

Управление в отзыве на жалобу просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Дело 26.07.2016 истребовано из Арбитражного суда Пермского края. Определением от 13.09.2016 судьи Верховного суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Учреждения передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что принятые по делу постановления от 22.12.2015 и от 05.04.2016 подлежат отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Главы города Соликамска от 10.12.2009 No 2021 Управление (арендодатель) и Учреждение (арендатор) 01.01.2010 заключили договор аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города Соликамска, расположенных в административном здании по адресу: г. Соликамск, ул. 20-летия Победы, д. 121. Нежилые помещения переданы арендатору по акту от 01.01.2010.

Указанное здание находится на земельном участке общей площадью 2270 кв.м, право государственной собственности на который не разграничено, который был сформирован и поставлен на кадастровый учет 29.07.2013 под кадастровым номером 59:10:0407021:564 с видом разрешенного использования «эксплуатация и обслуживание административного здания».

Пунктом 3.1 договора установлена плата за пользование помещением, включающая арендную плату и налог на добавленную стоимость. Внесение арендодателю иных платежей договором не предусмотрено.

Согласно пункту 3.4 договора размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. Дополнительным соглашением от 25.12.2013 стороны продлили срок действия договора до 31.12.2018.

Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.

Управление письмом от 20.02.2015 уведомило Учреждение о необходимости дополнительно производить платежи за пользование земельным участком и направило ему расчет платы, определив ее размер исходя из пропорции площади земельного участка с кадастровым номером 59:10:0407021:564 и площади арендуемых Учреждением помещений.

Управление, ссылаясь на то, что Учреждение не вносит арендные платежи за пользование земельным участком, в связи с чем неосновательно сберегло за период с 2010 года по I квартал 2015 года денежные средства, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Читайте также:  Как оформить кусок земли за своим участком

Суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 654 и статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), применив по заявлению ответчика срок исковой давности по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за период с 2010 года по I квартал 2012 года и процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за указанный период, отказал в иске в том числе и за период со II квартала 2012 года по I квартал 2015 года исходя из следующего: поскольку условиями договора не предусмотрено внесение арендодателю иных кроме арендной платы платежей за пользование имуществом и не указано, что плату за пользование земельным участком следует вносить отдельно от арендной платы за пользование нежилыми помещениями, то установленная договором от 01.01.2010 арендная плата за нежилые помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено названное здание, поэтому не имеется оснований для взыскания с ответчика платы за пользование участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение и, руководствуясь статьями 196, 199, 200, 395, 652, 654, 1102, 1105 ГК РФ, применив срок исковой давности в отношении требования о взыскании неосновательного обогащения за период с 2010 года по I квартал 2012 года, взыскал неосновательное обогащение за пользование земельным участком и проценты за пользование чужими денежными средствами за три года, предшествовавших дате подачи иска.

Апелляционный суд указал на следующее.

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 01.01.2010 размер арендной платы за помещения устанавливается в соответствии с решением Соликамской городской Думы от 31.01.2007 No114 «Об утверждении Методики расчета платы за аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Соликамского городского округа» (далее – Методика). Формула расчета арендной платы за нежилые помещения, предусмотренная Методикой, не включает плату за использование земельного участка, следовательно, установленная договором арендная плата не включает плату за пользование земельным участком, поэтому арендатор должен оплатить пользование участком.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

Между тем апелляционный и окружной суды не учли следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды

здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 No 1 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Читайте также:  Кабель для ландшафтного освещения в земле

Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением).

Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего

Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 No 808/08.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком ̧ а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

В договоре аренды помещений стороны не предусмотрели ни взимание сверх установленной арендной платы иной платы за пользование земельным участком, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями, ни обязанность арендатора заключить договор аренды земельного участка. Из материалов дела не следует и судами также не установлен факт использования Учреждением земельного участка, отличного от земельного участка, на котором расположено здание с арендуемыми помещениями.

Тот факт, что по условиям договора аренды размер арендной платы за помещения определяется на основании Методики, утвержденной органом государственной власти и предусматривающей формулу расчета платы, в которой прямо не отражен (выделен) коэффициент платы за землю, не свидетельствует о согласовании сторонами несения арендатором дополнительной обязанности по внесению платы за пользование земельным участком, и о наличии у арендодателя права требовать от арендатора такой платы.

Поскольку при толковании условий договора по правилам статьи 431 ГК РФ установлено, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствует волеизъявление сторон по вопросу установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, и в настоящем случае нормативно не предусмотрено взимание платы за пользование земельным участком, на котором расположены переданные в аренду муниципальные объекты, являются правильными выводы суда первой инстанции о том, что в силу пункта 2 статьи 652 ГК РФ внесенная Учреждением по договору аренды от 01.01.2010 плата за пользование помещениями включает плату за пользование земельным участком, на котором расположено нежилое задние, поэтому не имеется оснований для удовлетворения требований Управления о взыскании с ответчика неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами.

При таком положении у апелляционного суда, а впоследствии и у окружного суда, оставившего постановление суда апелляционной инстанции без изменения, не имелось оснований для отмены законного решения суда первой инстанции от 30.10.2015.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).

Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что апелляционный и окружной суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, поэтому обжалуемые постановления названных судов подлежат отмене, а решение суда первой инстанции — оставлению в силе.

Источник

Adblock
detector