Меню

Арендная плата за землю при отсутствии договора

Арендная плата за землю при отсутствии договора

Согласно договору аренды земельного участка арендатор платит аренду в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, при этом во внимание берется 100% площади земельного участка. Однако договор может ограничиваться частью земельного участка. Однако не всегда для необходимого пользования нужен весь зе мельный участок.

Например, участок составляет 30 соток земли, на углу земельного участка расположено здание, занимающее 1 сотку. Но в итоге собственник здания расположился на земельного участке и вынужден арендовать весь земельный участок. Есть альтернатива – выделять долю земельного участка – межевать, согласовывать кадаст ровый план, согласовывать выдел и много других работ.

В конечном счете (в идеальном варианте) появится новый участок, конкретно под зданием, занимающий, допустим 2 сотки. И после утверждения ново го участка собственник здания сможет платить арендную плату толь ко за этот участок при заключении договора аренды. Арендная плата будет пересчитана лишь с даты утверждения нового земельного участка. А договор аренды, ранее заключенный будет распространятся на весь земельный участок. При таких условиях собственник здания не захочет заключать договор аренды земельного участка – не выгод но. В данном случае, положения земельного кодекса встают на сторо ны владельцев недвижимости и дают право платить пропорционально площади занимаемого земельного участка. В нашем случае, собствен ник здания даже в судебном порядке должен будет заплатить аренду за 1 сотку земельного участка.

Согласно частям 1 и 3 статьи 552 Гражданского кодекса РФ [1], по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без со гласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает пра во пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по до говору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда до говором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. В соответствии со статьями 1 и 65 Земельного кодекса Россий ской Федерации [2], любое использование земли в Российской Феде рации осуществляется за плату.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Согласно пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому ли цу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и не обходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объ еме, что и прежний их собственник. Пунктами 13 – 14 Постановления Пленума Высшего Арбитраж ного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О не которых вопросах, связанных с применением земельного законода тельства» предусмотрено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принад лежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Читайте также:  Как получить земельный участок земли населенного пункта

В соответствии с этими стандартами покупатель здания, струк туры или структуры имеет право потребовать регистрации соответ ствующих прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью и необходимый для его использования, на тех же условиях и в той же сумме как предыдущий владелец недвижимости, с момента государ ственной регистрации передачи права собственности на здание, структуру, структуру.

При рассмотрении споров, связанных с приме нением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Рос сийской Федерации и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, не принадлежащем Продавцу на основании права собствен ности, следует учитывать следующее. Покупатель здания, структуры, структуры, расположенной на зе мельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации передачи права собственности на такую недвижимость при обретает право на использование земельного участка, занятого зданием, Структуру, структуру и необходимые для их использования в аренду, независимо от того, был ли в установленном порядке договор аренды между покупателем имущества и владельцем земельного участка. В соответствии с пунктом 2 ст. 35 ЗК РФ, максимальные разме ры площади земельного участка, занимаемого зданием, структура, структура и необходимые для их использования, определяются в со ответствии с п. 33 ЗК РФ, исходя из норм распределения земли, утвержденных для конкретных видов деятельности или правил земле пользования и разработки, землеустройства, градостроительной и проектной документации, утвержденной в установленном порядке.

Таким образом, действующее законодательство не связывает размер земельного участка, необходимого для использования здания, здания, только с площадью самого здания, структурой, структурой. Основываясь на названных принципах, Правительство Россий ской Федерации в Постановлении N 582 определило предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Эти ставки яв ляются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок аренд ной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных ситу ациях всеми публичными образованиями, за исключением случаев, ко гда иные ставки установлены федеральными законами. На данное об стоятельство указано в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11 и от 02.04.2013 N 14902/12. В пункте 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сро ков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением N 582 (далее Правила определения арендной платы), установлены четыре способа определения размера арендной платы за федеральные земли: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам тор гов (конкурсов, аукционов); в соответствии со ставками арендной пла ты либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценоч ной деятельности.

Читайте также:  Какая земля нужна для лилейников

Если согласно названным Правилам арендная плата за земельный участок подлежит определению в соответствии с одним из указанных способов, то другие способы при расчете арендной платы применяться не могут, даже если стороны при заключении договора аренды публичных земель согласовали иной механизм определения арендной платы. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы (арендной платы или неосновательного обогащения) за пользо вание земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, арбитражные суды проверяют возра жения арендаторов и землепользователей, касающиеся вопроса соот ветствия установленных федеральным, государственным или муници пальным органом размеров платы за землю основным принципам и предельным ставкам, определенным в Постановлении N 582, либо ставкам, предусмотренным соответствующими законами.

В том случае, если при рассмотрении спора о взыскании платы за пользование зе мельным участком или спора, касающегося правомерности расчета арендной платы, направленного арендатору, суды установят, что опре деленный федеральным органом, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или муниципальным органом размер ставки арендной платы не соответствует основным принципам и пре дельным ставкам за аналогичные земли, указанным в Постановлении N 582, плата подлежит взысканию в размере, установленном данным По становлением или федеральным законом, если таковой имеется для определенной категории земель или землепользователей.

Так, при рас смотрении дела N А66-3960/2013 по иску общества арендатора зе мельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного для жилищного строительства, о признании недей ствительными расчетов арендной платы на 2011 и 2012 годы, опреде ленных арендодателем Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом (далее Роси мущество) в Тверской области на основании отчетов о рыночной стои мости годовой арендной платы и направленных истцу, арбитражные суды трех инстанций удовлетворили иск, исходя из следующего. Уста новленный Постановлением N 582 принцип экономической обоснован ности исключает возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разре шенного использования и предоставленных лицам, занимающимся од ним видом деятельности, арендной платы выше ставок, установленных для земель федеральной собственности.

Подпунктом «д» пункта 3 Пра вил определения арендной платы предусмотрено, что при предоставле нии земельного участка в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в порядке, установленном ЗК РФ, арендная плата не может превышать 2% от кадастровой стоимости земельного участка. Так как жилищное строительство относится к со циально значимым видам деятельности, то при аренде земельных участков, предоставленных для жилищного строительства, арендная плата за такие участки не может превышать размеров, установленных в подпунктах «г» и «д» пункта 3 Правил определения арендной платы, то есть 2% от кадастровой стоимости земельного участка (с учетом поло жений пункта 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в отношении сроков строи тельства).

Поскольку материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок был предоставлен под жилищное строительство по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, на участке ведется строительство жилого дома, суды пришли к выводу о том, что установление после введения в действие Постановления N 582 арендной платы за земельные участки, предоставленные для целей жилищного строительства, исходя из рыночной стоимости земельного участка или рыночного размера годовой арендной платы на основании отчета независимого оценщика, не соответствует требованиям ЗК РФ, Закона N 137-ФЗ и Постановлению N 582. Однако, недобросовестные собственники земельных участков, включая департаменты муниципальной и федеральной собственности зачастую выставляют счета на арендую платы за весь земельный уча сток. Неграмотные граждане оплачивают выставленные счета, не зная своих прав.

Читайте также:  Дерево в лунке земли

При этом законная неустойка (проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ) начисляются также в зависимости от полного размера земельного участка. Литература и источники: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Российская газета. № 238-239. 08.12.1994. 2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Российская газета», N 211-212, 30.10.2001

Источник

Имеет ли право администрация города требовать арендную плату за предоставленный земельный участок,если нет договора аренды

Ситуация такова. У меня есть на руках Постановление главы администрации о выделении земельного участка для строительства нежилого помещения выданное, в 2001 году. Но договор долгосрочной аренды (49 лет) по ряду причин не был должным образом оформлен. Все землеустроительные работы, а так-же инженерные коммуникации были произведены за мой счет. В данный момент администрация требует заключить договор на аренду на новых условиях, срок 3 года, и стоимость аренды в 1000 раз! больше первоначальной. Причем условием заключения договора является предварительная оплата стоимости аренды за все годы с 2001 г. Как быть в такой ситуации? Законны ли действия администрации, и чем мне грозит не заключение договора аренды? Помещение не достроено, степень готовности-70%. Я-индивидуальный предприниматель. Хотелось бы получить аргументированный ответ. Спасибо.

Ответы на вопрос:

Если первый договор аренды не был должным образом оформлен, то он не считается заключенным. Требование оплаты по предыдущему договору — не законно, так как договор аренды не заключен

Вам администрация предлагает заключить совершенно новый договор аренды на новых условиях. .

Можете. Навязывать никто не имеет права. Ваши проложенные коммуникации останутся в муниципальной земле, а земля за муниципалитетом. Предложите администрации коммуникации выкупить, а если не согласятся, то поступайте с ними, как хотите.

Если данный Земельный участок де-факто был принят вами и на нём вами производились работы, то это означает де-факто возникновение арендных отношений со всеми вытекающими для вас возникшими финансовыми обязательствами!

С уважением Владимир Николаевич

Если дело пойдёт таким нежелательным образом, то могут признать самовольной застройкой, со всеми вытекающими (сносом) последствиями.

Надо обратиться в суд и требовать обязать администрацию заключить договор на первоначальных условиях, а заодно предоставить структуру (детализацию) подсчёта по новой стоимости.

Администрацию надо представить в суде в невыгодном, нелепом свете. Это же так?

Александр, доброе время суток,

Для получения аргументированного ответа, необходимо уточнить следующие причину, по которой договор аренды оформлен не должным образом, проходила с вашей стороны любая оплата по договору аренды, как вы принимали земельный участок, есть ли акт приема-передачи, что указано Постановление главы администрации, и имеется ли у вас свидетельство о праве собственности на незавершенный строительством объект.

А могу я отказаться от заключения нового договора, который делает невозможным продолжение строительства? И какие последствия могут быть в связи с этим?

Источник

Adblock
detector