Меню

Что такое консолидация земель

Консолидация с/х земель: самые распространенные сложности и препятствия

Земли сельхоз назначения в Украине характеризуются высокой раздробленностью на небольшие участки, что связано с паеванием земель со средним размером пая в 4 га. Как результат, в пределах одного массива земель с/х назначения могут быть десятки отдельных земельных участков, находящихся в собственности десятков граждан и пользовании нескольких фермеров.

Именно поэтому неотъемлемой составляющей земельной реформы в Украине есть процесс консолидации с/х угодий, который должен происходить как до, так и после открытия рынка земли.

Уже прошел почти год с момента вступления в силу нормы об особенностях приобретения и реализации права аренды на земельные участки, расположенные в массиве земель с/х назначения, которая вроде бы должна обеспечивать консолидацию земель путем обмена правами пользования земельными участками. Однако пока землепользователи сталкиваются с многочисленными сложностями при попытках реализации этих норм, поскольку их содержание не соответствует фактическим правоотношениям. Рассмотрим на примере препятствия, которые мешают реализации норм законодательства о консолидации с/х земель.

Техническое препятствие

Человек, которому принадлежит право пользования существенной частью (не менее 75%) массива земель с/х назначения, имеет преимущественное право на аренду или субаренду другого земельного участка в таком массиве, при условии передачи взамен в пользование другого земельного участка, расположенного в этом же массиве. На практике землепользователям трудно реализовать эту норму и получить статус существенного землепользователя.

Прежде всего, это связано с необходимостью получения решения об инвентаризации массива земель с/х назначения от органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление распоряжения земельными участками или решения сельского, поселкового, городского совета, на территории которой находятся земли. Землепользователи несут большие финансовые затраты на инвентаризацию массива земель с/х назначения и изготовление документации по землеустройству. Также существуют технические препятствия на включение сведений о массивах земель в Государственный земельный кадастр для дальнейшего установления статуса существенного пользователя, который обрабатывает 75% земель.

Практическое препятствие

Обмен правами пользования земельными участками разрешен только в пределах одного массива земель с/х назначения, который состоит из совокупности земельных участков: в них входят сельскохозяйственные и необходимые для их обслуживания несельскохозяйственные угодья, которые имеют общие границы и ограничены природными и/или искусственными элементами рельефа. Говоря простыми словами, массив земель с/х назначения — это одно поле. Но на практике, с целью консолидации с/х угодий у землепользователей есть потребность в обмене земельными участками, которые могут находиться в разных массивах земли. Однако нет законодательной возможности осуществить это. То есть положение об обмене правами пользования земельными участками частично урегулировали вопрос консолидации земель, но не учли все реалии с парцелляцией с/х земель.

Юридическое препятствие

Законодательством предусмотрено осуществление обмена правами пользования только путем заключения договоров аренды и субаренды земельных участков. Не учтено, что земельные участки в пределах земельного массива могут находиться в пользовании на праве эмфитевзиса и праве постоянного пользования, которые не могут передаваться в вторичное использование. Поэтому то, что законодатель называет «обмен существующими правами пользования земельными участками» по своей природе фактически является заключением договоров аренды и субаренды именно земельных участков. Такое законодательное регулирование не в полной мере решает вопрос консолидации с/х земель. В результате стороны вынуждены заключать договора обмена правами пользования земельными участками, которые не урегулированы законодательством, и права с/х землепользования по которым не регистрируются.

Очевидно положения действующего законодательства о консолидации с/х земель лишь частично решают вопрос даже землепользователей. Поэтому нужно расширить права лиц на обмен прав пользования земельными участками и учесть, что:

а) договор обмена правами пользования земельными участками с/х назначения может иметь краткосрочный и безоплатный характер;

б) объектом обмена могут быть права аренды и субаренды земельных участков, эмфитевзиса и постоянного пользования;

в) обмен правами пользования осуществляется по земельным участкам, которые находятся в соседних земельных массивах.

Проблемы с консолидацией с/х земель станут еще острее при открытии рынка с/х земель, когда ситуации с «шахматкой» земельных участков будет трудно избежать без качественного правового регулирования. Поэтому есть необходимость в устранении не только пробелов в действующем законодательстве, но и в разработке комплексного закона о консолидации земель, который нужно принять с запуском рынка земли.

Эллина Юрченко, эксперт по земельным вопросам УКАБ

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.

Источник

НАУЧНЫЕ, МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОНСОЛИДАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

НАУЧНЫЕ, МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОНСОЛИДАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 Цель и содержание консолидации сельскохозяйственных земель

Термин «консолидация земель» обозначает объединение, слияние земель, в землеустройстве это мероприятие по ликвидации многополосицы, уничтожение чересполосицы, узкополосицы и дальноземелья, которые осуществлялись в различные исторические этапы как в Молдове, так и за рубежом, в целях ликвидации недостатков землевладения и сведения большого числа мелких участков, принадлежащих отдельным землевладельцам, в крупные участки, расположенные в одном месте.

Например, в Молдове в результате проведенной в 90-х годах прошлого века приватизации земель среди крестьянских хозяйств преобладали мелкие, раздробленные, нерациональной формы, площадью до 5 га, отстоящие друг от друга на расстоянии 5-15 км. Такие землевладения являлись неконкурентоспособными, поэтому правительство страны в 2006 году утвердило программу консолидации сельскохозяйственных земель, реализация которой принесла положительные результаты.

Консолидация земли считается одной из неотложных задач территории. Надобность консолидации появилась в связи с излишним перераспределением территорий сельскохозяйственного назначения в процессе распада бывшей колхозной территории. В итоге, из 1-го массивного участка территории было создано некоторое количество маленьких участков, разделенных полевыми дорогами, которые обеспечивают доступ к любому из них. Не считая того, процесс распределения территории усиливался по наследству несколькими людьми. В связи со структурой территорий сельскохозяйственного назначения, появились некие неудобства и потери сельского хозяйства, в частности: необходимость привлечения дополнительных ресурсов для обработки участков, находящихся в разных районах земляных участков, необходимость обработки неправильной формы участков, и неиспользование территории под полевые дороги и т.д. Консолидация земель обязана использовать инструмент, предназначенный для решения данных проблем.

Читайте также:  Стишок про землю детям

Есть некоторое количество методик консолидации земельных участков:

a) обмен земляных участков, находящихся в массиве земли, земли одинаковой ценности;

b) объединение прилегающих земель владельцем, в согласовании с законодательством;

c) трансформирование земляных границ и урегулированность угодий;

d) другие методы, которые не противоречат законодательству.

Общей целью консолидации земель является улучшение разделения земли и распоряжения недвижимого имущества. Консолидация земель направлена ​​на перераспределение собственности и консолидации земельных участков в целях более эффективного использования земли.

План действий для устойчивого развития сельской местности

Стратегия развития региона предусматривает инновационный пусть развития экономики и социальных процессов в селе Рэкэрия, основу которого составляет эффективная реализация, как имеющихся преимуществ, так и создание новых, связанных с диверсификацией экономики и формированием высокотехнологических производств, превращением инновационных факторов в главный источник экономического роста.

Разработанная Правительством модель стратегического управления аграрным ресурсным потенциалом представляет собой совокупность элементов, образующих непрерывный процесс управления использованием земельных, трудовых и материально – технических ресурсов в соответствии со стратегией развития сельского хозяйства.

Стратегия социально-экономического развития сельского хозяйства составляется на основе оценки состояния и эффективности использования ресурсного потенциала с учетом анализа влияния факторов внешней и внутренней среды.

Секторальный Анализ SWOTсела Рэкэрия, р-н Рышкань.

2. Инфраструктура и энергоэффективность

3. Социальная инфраструктура: санитарное просвещение, социальная помощь.

Возможности Риски
· Развитие бизнеса посредством переработки с/х продукции · Развитие инфраструктуры туризма · Подключение туристических зон района к туристической сети в республике Молдова · Создание сельскохозяйственных рынков · Создание индустриальных парков · Развитие сельскохозяйственного экологически чистого сектора · Нехватка финансовых ресурсов · Увеличение уровня бедности · Низкий доступ к рынкам · Недоверие населения в будущем
· Нестабильная политическая ситуация

Примечание: заявление о видении было сформулировано с учетом устремлений и пожеланий граждан.

СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ВИДЕНИЕ: сочетание традиций и инноваций принесет селу Рэкэрия повышение благосостояния, превращение в развитую экономическую область, привлекательную для местных и иностранных инвестиций, с социальной инфраструктурой и высококачественными коммунальными услугами с туристическим потенциаломи защищенной средой. В регион с активными и успешными гражданами, которые вносят свой вкладк непрерывному социально-экономическому и культурному развитию Рышканского района.

3 ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В СЕЛЕ РЭКЭРИЯ, РЫШКАНСКОГО РАЙОНА

3.1 Текущее состояние и направления улучшения использования сельскохозяйственных земель в селе Рэкэрия, р-н Рышкань

В промышленном секторе района насчитывается 29 промышленных предприятий. Объем промышленного производства в текущих ценах в 2016 году составил 226,4 млн. Леев и увеличился на 11,6% по сравнению с предыдущим годом. Производство молочной продукции выросло на 1,6% по сравнению с предыдущим годом, тогда как производство сыров и сыров увеличилось на 4,9%, особенно в SA Lactis. Добыча гравия и гальки увеличилась на 19,9%. Производство хлеба и хлебобулочных изделий сократилось на 1,8%. Примечательно, что производство паркетных панелей увеличилось в 2,6 раза по сравнению с 2015 годом, в случае 80,8%, а также окон, дверей, ПВХ-витражей с 38,8%, увеличенных индексов, полученных в этой главе ARGON -SIGMA SA.

Промышленный сектор экономики района в основном определяется деятельностью предприятий обрабатывающей промышленности, которая в январе-декабре 2016 года составляла 87,0% от общего объема производства. Производительность труда увеличилась на 6,1%.

Несмотря на то, что из-за экономического кризиса было много проблем, возникших в промышленности, предприятия в этой области имели стабильный режим работы, рабочие места были сохранены и были запрошены новые торговые точки для производства.

Важным сегментом в экономике района является аграрный сектор. Общий объем сельскохозяйственной продукции во всех категориях домашних хозяйств в текущих ценах составил 806 млн. Леев и вырос на 11% по сравнению с 2015 годом.

В течение 2016 года управление районом, отделением сельского хозяйства и продовольствия в качестве специализированного органа сосредоточило свои действия на сотрудничестве с экономическими агентами с различными формами собственности, создании необходимых условий для функционирования аграрных операторов и обрабатывающей промышленности, фермерам в районе, чтобы стабилизировать экономическое положение сельскохозяйственных домохозяйств и поддерживать устойчивую сельскохозяйственную систему, чтобы получить конкурентоспособную продукцию.

Сельскохозяйственные земли в районе управляются различными организационно-правовыми формами, которые были созданы в предыдущие годы и в настоящее время хорошо сформированы.

В течение 2016 года у нас было несколько стихийных бедствий со снижением температуры от -4 до 6 C A, который состоялся 26.04.2017. В районе Рышкань пострадали полеводства на поверхности 565 га и многолетних насаждений на площади 815 га в муниципалитетах Рышкань, Рэкария, Hili Horodişte, Зэикань, Шаптебань, Стурзень, Costeşti Вэратик, Duruitoarea Nine, Vasileos , Нихорени, Гэлашень. После заморозков последовал сильный дождь с градом 3 июля, после чего были затронуты 976 гектаров полевых культур в муниципалитетах Horodişte, Почумбень, Почумбэуць, Стурзень. Все эти стихийные бедствия сократили запланированный урожай и снизили доходы экономических агентов. Некоторым малым предприятиям в садоводческом секторе, которые не имеют других культур, остаются только расходы и государственный долг.

Читайте также:  Конец света для земли

Несмотря на все эти ограничения, вызванные погодными условиями, фермеры в районе получили следующие показатели для основных культур:

Пшеница — с поверхности 11336 га было собрано 37605 тонн со средней урожайностью 3,32 т / га.

Ячмень — на поверхности 2316 га был собран 7938 тонн со средней урожайностью 3,43 т / га.

Силос — 2843 тонны были собраны на поверхности 1310 га со средней урожайностью 2,17 т / га.

Зерновая кукуруза — 28637 тонн была собрана на площади 9120 га со средней урожайностью 3,14 т / га.

Подсолнечник — 24713 тонн средних плодов 1,76 т / га были собраны с площади 14072 га.

Соя — 6138 тонн была собрана на поверхности 5822 га со средней урожайностью 1,08 т / га.

Сахарная свекла — 59 305 тонн была собрана с поверхности 2022 га со средней урожайностью 29,33 т / га.

В настоящее время в зоотехническом секторе насчитывается более 82 малых и средних ферм различных видов животных, из которых:

— 35 ферм крупного рогатого скота с общим количеством скота на каждой ферме от 10 до 211 голов, включая коров от 5 до 100 голов.

— 14 свиноферм с общим стадом на каждой ферме от 30 до 351 голов.

— 28 овечьих хозяйств с общим стадом на каждой ферме от 50 до 550 голов.

— 5 козловых ферм с общим количеством стада на каждой ферме от 30 до 140 голов, включая племенных животных от 28 до 110 голов.

Многие из этих ферм управляются молодыми фермерами, предпринимателями, которые пытаются оживить сектор животноводства, вкладывая средства в высокоэффективные и передовые технологии.

На зиму 2017-2018 гг. Сектор животноводства снабжен необходимыми волокнами и суккулентными кормами. Меньше — поставка концентратов.

· Мясо 1885 тонн, в том числе сопутствующий сектор — 282 тонны.

· 13472 тонны молока, в том числе сопутствующий сектор — 773 тонны.

· Яйца 64763 тыс. Штук, в том числе связанного сектора 47620 тыс. Штук.

Общий объем производства в секторе животноводства на 2017 год составил 171 290 млн. Леев.

3.2 Перспективы развития и прогнозы консолидации сельскохозяйственных земель

Чрезмерное фрагментирование и появление мелких земельных участков в результате реформы по приватизации привели к резкому снижению производительности сельского хозяйства, неудачному опыту выращивания культур и ротации в севообороте, деградации почв, другим неблагоприятным последствиям в сельскохозяйственной отрасли и отрицательно сказались на жителях сельской местности.

Согласно предварительным итогам сельскохозяйственной переписи, в Республике Молдова существуют 903 тыс. хозяйств, средний размер одного предприятия составляет 2,5 га, которое обычно делится на три участка со средним размером 0,8 га. Средняя площадь одного участка составляет 0,85 га, а наибольшей фрагментированностью отличаются в центральной части страны.

Консолидация земель является инструментом, который может способствовать разрешению проблем регистрации земель в селе Рэкэрия, р-на Рышкань, включающая в себя комплекс организационных, юридических, экономических, кадастровых мер, направленных на формирование массивных и компактных земель, создавая оптимальные условия для их рационального использования по назначению.

На государственном уровне был разработан и утвержден проект постановления правительства о деятельности по консолидации сельскохозяйственных земель в период 2012-2027 гг. — «Национальная стратегия консолидации земель».

Стимулирование процесса консолидации сельскохозяйственных земель поддерживается Постановлением Правительства № 135 от 24.02.2014.

Поддержка сельскохозяйственным производителям за частичную компенсацию расходов, связанных с нотариальной аутентификацией контрактов на отчуждение сельскохозяйственных угодий (купли-продажи, обмен, дарение), государственную пошлину за аутентификацию соответствующих контрактов и регистрацию контрактов, предоставленных территориальным кадастровым офисам, включая кадастровые работы, в случае слияния с целью создания единого недвижимого имущества.

В соответствии с этой мерой поддержка будет предоставляться сельскохозяйственным производителям, которые с 1 ноября 2012 года объединили по меньшей мере 3 земельных участка, прилегающих друг к другу, путем продажи, покупки, обмена или дарения.

4 ПРОЕКТ КОНСОЛИДАЦИИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ КОММУНЫ РЭКЭРИЯ

4.1 Цель и содержание проекта

Проект консолидации сельскохозяйственных земель представляет собой комплекс организационных, технических, юридических и экономических мер, целью которого является сблизить разбросанные земли собственника или какой-либо ассоциации с целью их объединения в маленький участок с большим размером для более рационального использования.

Содержание проекта включает в себя:

1. Заявление от Агентства Земельных Отношений и Кадастра;

2. Письмо Агентству Земельных Отношений и Кадастра;

3. Решение муниципального совета о начале проекта по консолидации сельскохозяйственных земель;

4. Решение муниципального совета о начале работ купли-продаже и обмена сельскохозяйственных земель;

5. Основные показатели процесса реализации проекта консолидации;

6. Список потенциальных собственников участвующие в проекте консолидации на начальном этапе реализации проекта;

7. Список собственников, чьи сельскохозяйственные земли не зарегистрированы в связи с отсутствием графической информации;

8. Список сельскохозяйственных участков в процессе правопреемства;

9. Список землевладельцев, принявших передачу сельскохозяйственных земель на 3 года, арендаторы SRL«Asinaris» и SRL«Aragonvis-com»;

10. Список землевладельцев, принявших передачу сельскохозяйственных земель на долгосрочную аренду 15 лет, арендаторы SRL«Asinaris» и SRL«Aragonvis-com»;

11. Список землевладельцев, согласившихся на куплю-продажу земли и были зарегистрированы в ТКО;

12. Список землевладельцев, согласившихся на обмен земли и были зарегистрированы в ТКО;

Читайте также:  Приложение google планета земля для компьютера

13. Список сельскохозяйственных участков находящиеся в процессе правопреемства, которые не переданы в наследство;

14. Решение муниципального совета о рассмотрении и утверждении финального проекта о консолидации сельскохозяйственных земель;

15. Финальный список владельцев сельскохозяйственных земель после реализации проекта консолидации.

Проект комплексной консолидации разраба­тывается, если большинство собственников земель (50% + 1 владелец) одобряют процесс консолидации, предусматривающий два главных этапа:

a) перераспределение сельскохозяйственных земель в целях консолидации;

b) организация и обустройство сельскохозяйственных земель.

Для реализации проекта о консолидации сельскохозяйственных земель было проведено общее собрание собственников, в котором определилось их отношение.

Результаты собрания были отражены в протоколах, которые были представлены на рассмотрение местного совета, где и было принято решение №02/03 от 22.03.2012о начале процесса консолидации.

Для первоначального этапа разработки проекта была собрана следующая информация:

a) копия кадастрового плана административно-территориальной единицы с указанием сельско­хозяйственных земель;

b) копия плана графического учета земли;

c) копия почвенного плана сельскохозяйственных земель;

e) список собственников земель в соответствии с кадастровым планом;

f) список сделок с 2001 по 2012 год;

g) другие документы и необходимая информация для разработки проекта.

В случае, если почвенный план или план графического учета не отвечает требованиям разработки Проекта консолидации, он исправляется и обновляется. Изменения производятся государственным пред­приятием,специализированным вданной области (Проект­ный институт по землеустройству).

Второй этап включает в себя сбор мнений собственников, участвующих в проекте консолидации (подготовка вопросников), которые в качестве информационного материала определяют подбор лучших методов перераспределения сельскохозяйственных земель.

На этапе организационных работ автор проекта проводит не менее двух встреч: одну – с органами местного публичного управления и другими заинте­ресованными лицами, другую – с собствен­никами земель – участниками процесса консолидации для обсуждения положительных последствий процесса консолидации.

Выбор земли проводился в ходе обсуждений с каждым землевладельцем, который присоединился к проекту. В процессе обсуждения были заполнены вопросники, в котором каждый собственник изложил свое желание в проекте консолидации.

4.3 Разработка проекта консолидации

На основании представленных опросников были выбраны методы перераспределения сельскохозяйственных земель для каждого собственника отдельно, такжебыло обнаружено, что в процессе консолидации земель в местности будут приниматься следующие методы:

a) применение метода долгосрочной аренды;

b) применение метода купли-продажи сельскохозяйственных земель;

c) применение метода обмена.

На рисунке ниже представлен изначальный кадастровый план коммуны Рэкэрия, района Рышкань, где проводились выше представленные методы.

Применение метода долгосрочной аренды.

В качестве метода консолидации сельскохозяйственных земель в коммуне Рэкэрия применялся метод долгосрочной аренды. Применение этого метода позволяет решить самую насущную проблему в сельском хозяйстве, связанную с современными технологиями и передовыми технологиями, инвестициями и так далее.Именно по этой причине этот метод, наиболее распространенный.

НАУЧНЫЕ, МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ И ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОНСОЛИДАЦИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

1.1 Цель и содержание консолидации сельскохозяйственных земель

Термин «консолидация земель» обозначает объединение, слияние земель, в землеустройстве это мероприятие по ликвидации многополосицы, уничтожение чересполосицы, узкополосицы и дальноземелья, которые осуществлялись в различные исторические этапы как в Молдове, так и за рубежом, в целях ликвидации недостатков землевладения и сведения большого числа мелких участков, принадлежащих отдельным землевладельцам, в крупные участки, расположенные в одном месте.

Например, в Молдове в результате проведенной в 90-х годах прошлого века приватизации земель среди крестьянских хозяйств преобладали мелкие, раздробленные, нерациональной формы, площадью до 5 га, отстоящие друг от друга на расстоянии 5-15 км. Такие землевладения являлись неконкурентоспособными, поэтому правительство страны в 2006 году утвердило программу консолидации сельскохозяйственных земель, реализация которой принесла положительные результаты.

Консолидация земли считается одной из неотложных задач территории. Надобность консолидации появилась в связи с излишним перераспределением территорий сельскохозяйственного назначения в процессе распада бывшей колхозной территории. В итоге, из 1-го массивного участка территории было создано некоторое количество маленьких участков, разделенных полевыми дорогами, которые обеспечивают доступ к любому из них. Не считая того, процесс распределения территории усиливался по наследству несколькими людьми. В связи со структурой территорий сельскохозяйственного назначения, появились некие неудобства и потери сельского хозяйства, в частности: необходимость привлечения дополнительных ресурсов для обработки участков, находящихся в разных районах земляных участков, необходимость обработки неправильной формы участков, и неиспользование территории под полевые дороги и т.д. Консолидация земель обязана использовать инструмент, предназначенный для решения данных проблем.

Есть некоторое количество методик консолидации земельных участков:

a) обмен земляных участков, находящихся в массиве земли, земли одинаковой ценности;

b) объединение прилегающих земель владельцем, в согласовании с законодательством;

c) трансформирование земляных границ и урегулированность угодий;

d) другие методы, которые не противоречат законодательству.

Общей целью консолидации земель является улучшение разделения земли и распоряжения недвижимого имущества. Консолидация земель направлена ​​на перераспределение собственности и консолидации земельных участков в целях более эффективного использования земли.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Организация стока поверхностных вод: Наибольшее количество влаги на земном шаре испаряется с поверхности морей и океанов (88‰).

Источник