Меню

Что такое моратория земли

Мораторий на сельхозземли в России: как и когда это было

В Российской Федерации рыночный оборот земель с/х назначения был введен в 2003 году с принятием одноименного федерального закона. Однако до сих пор лишь совсем незначительная часть с/х земель находится в обороте. Несмотря на определенные ограничения, открытие рынка земли стимулирует увеличение эффективности в секторе, рост цен на землю и развитие с/х кредитования.

В 2013 году в рамках проекта «Барометр земельной реформы» и совместно с коллегами из CASE Украина была разработана и издана коротенькая памятная записка об опыте России в земельной реформе и в отмене моратория. Мне кажется, что эта записка актуальна и сегодня, когда ведутся оживленные дискуссии о будущем дизайне рынка с/х земель в Украине. Поэтому подаю эту записку в своей колонке в несколько дополненном виде.

Как проходила земельная реформа?

Земли с/х назначения в России составляют около 400 млн га, или 23,4% всей территории. Пакет законов и нормативных актов 1990-1993 гг. начал приватизацию с/х земель с одновременным 10-летним мораторием на ее продажу и покупку. Около 12 млн колхозников и крестьян получили земельные паи на 114,8 млн га. Оформление государственных актов на землю с физическим выделением земельных участков происходило крайне медленно и по состоянию на 2010 г. в общей долевой собственности находилось 107,9 млн га, а в государственной и муниципальной — около 68% всех с/х земель.

Осенью 2001 г. был принят Земельный кодекс. В 2002 и 2003 гг. — приняты и вступили в действие законы «О разграничении государственной собственности на землю» и «Об обороте земель с/х назначения», соответственно, которые и ввели с/х земли в рыночный оборот.

Какие особенности рыночного оборота и использования земель в России?

Земли с/х назначения разрешено покупать любому физическому лицу — гражданину России и юридическому лицу, которым владеют граждане России. Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут лишь арендовать с/х земельные участки. В то же время иностранцы могут фактически неограниченно приобретать землю через приобретение в собственность долей (паев) в праве общей собственности на земельные участки, состоящие из земель с/х назначения. Иностранцы могут владеть любым количеством долей в праве общей собственности на с/х участок, кроме последней части.

В различных регионах количество с/х земель во владении одного лица устанавливается отдельно в зависимости от местных особенностей земельного фонда и структуры производства, но не может превышать 10% общей площади с/х угодий на территории одного муниципального района. Количество с/х земель в аренде для российских и иностранных физических и юридических лиц не ограничено, однако срок аренды ограничен 49 годами с правом продления.

Жизнь после введения рынка земли

Как показывают исследования, в России благодаря введению с/х земель в рыночный оборот заметно ускорился переход земли от менее к более эффективному ее использованию. Однако массовой скупки земель после «открытия» рынка не произошло. Доля сделок купли-продажи незначительная, большинство договоров в обращении (99%) составляют сделки аренды (см. табл. 1).

Читайте также:  Как выбирать землю при покупке

Наблюдается положительная динамика цен на с/х землю и стоимости аренды (см. рис.1). Также эксперты отмечают довольно четкие сигналы медленного, но положительного влияния на кредитование с/х производителей под залог с/х земли.

Рис. 1. Стоимость с/х земель и аренды, $/га

Источник: данные группы «Разгуляй»; большие столбики — стоимость земли, маленькие — стоимость аренды

Таблица 1. Транзакции с земельными участками с/х назначения в России

2004 2008
Площадь, га % Площадь, га %
С государственными землями с/х назначения 50 463 520 99,70% 89 939 723 99,31%
Аренда земель с/х назначения 50 392 600 99,56% 89 518 300 98,84%
Продажа фермерским хозяйствам и с/х предприятиям 43 188 0,09% 391 184 0,43%
Продажа гражданам 27 733 0,05% 30 239 0,03%
С частными землями 152 452 0,30% 625 802 0,69%
Купля-продажи между гражданами 18 078 0,04% 19 834 0,02%
Купля-продажи между организациями 134 373 0,27% 605 968 0,67%
Всего с участками для с/х производства 50 615 972 100,00% 90 565 524 100,00%

Источник: Шагайда Н. (2010): Оборот с/х земель в России: трансформация институтов и практика. Научные труды № 142Р. Институт экономической политики им. Гайдара

Олег Нивьевский, старший экономист проекта «Поддержка реформ в сельском хозяйстве и земельных отношениях в Украине» Киевской школы экономики, член Экспертного совета УКАБ

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции. Ответственность за цитаты, факты и цифры, приведенные в тексте, несет автор.

Источник

Земля под мораторием — анахронизм XXI века

Верховная Рада Украины в восьмой раз продлила мораторий на продажу земли, который был введен еще 1 января 2002 года. Такая долговременная консервация рыночных отношений в земельной сфере, по мнению экспертов, привела к развитию полноценного теневого рынка земли с использованием полулегальных схем продажи земельных участков.

Все финансы в процессе таких операций, говорят участники рынка, идут мимо государственной казны, которая теряет на этом значительные средства.

Мораторий также запрещает передавать землю под залог, что лишает собственников возможности использовать ее как актив для привлечения кредитных средств и инвестиций.

AgroPortal.ua расспросил членов Экспертного совета ассоциации «Украинский клуб аграрного бизнеса», которые являются экспертами в различных областях аграрных отношений как в Украине, так и за рубежом, о целесообразности повторного продления моратория.

Наталья Зиныч, аналитик европейского офиса компании John Deere (Германия), член Экспертного совета УКАБ


Источник фото: из личного архива Натальи Зиныч

Мораторий на продажу земли с/х назначения является абсолютным анахронизмом в XXI веке. Он не отражает реального положения вещей на земельном рынке, который находится в тени, а значит, работает на руку лишь отдельным игрокам. По моему мнению, поэтапное введение земли в рыночный оборот не является угрозой для сельхозпроизводителей, а наоборот, будет способствовать привлечению дополнительных средств в аграрную отрасль и дальнейшему повышению ее конкурентоспособности.

Роман Пучко, менеджер Difco International BV в Украине, член Экспертного совета УКАБ

Читайте также:  Счастья тебе земля моя саульский


Источник фото: из личного архива Романа Пучко

По опросам, лишь 15% владельцев земли с/х назначения желали бы сейчас ее продать, но около 90% хотели бы иметь право это сделать. Критически важно перевести дискуссию с «продажи земли» к «предоставлению права на продажу», ведь именно об этом идет речь, и только сам владелец в итоге будет решать, что ему делать с землей. Ограничение прав распоряжаться частной собственностью недопустимо, а мораторий является позором для Украины и унижает ее граждан!

Зоя Комиренко, Министерство сельского и лесного хозяйства провинции Альберта (Канада), член Экспертного совета УКАБ


Источник фото: из личного архива Зои Комиренко

Одним из условий перехода к полноценной рыночной экономике является минимальное вмешательство государства в рыночные отношения, включая рынок земли. Но хочу добавить от себя: «a word of caution». Видимо, государственное содействие все же необходимо — на уровне создания соответствующей законодательной базы, системы земельной регистрации, четкой правовой базы для осуществления обмена собственности и уплаты налога за землю, который будет попадать в государственную казну, а не в карманы чиновников.

Поскольку я не владею последней информацией о наличии вышеупомянутого, то трудно сказать, готова ли к этому Украина. То есть у меня нет конкретного ответа. Казалось бы, за 25 лет независимости было достаточно времени подготовиться. Но поскольку мораторий был продлен теми же чиновниками, которые и должны разрабатывать четкую и прозрачную законодательную базу, то, пожалуй, именно они и не заинтересованы в этом. Это как замкнутый круг.

Александр Перехожук, старший научный сотрудник отдела аграрных рынков Лейбниц-института аграрного развития в странах с переходной экономикой (ІАМО, Германия), член Экспертного совета УКАБ


Источник фото: из личного архива Александра Перехожука

В странах Европейского союза, в том числе и в Федеративной Республике Германии существуют два рынка земель сельскохозяйственного назначения — рынок аренды земли и рынок купли-продажи земли. Оба не только играют важную роль в развитии сельского хозяйства, но и конкурируют друг с другом и создают определенную альтернативу сельскохозяйственным производителям и владельцам земли, помогая определиться, что делать — покупать или арендовать землю. Продление моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения фактически отбирает альтернативный выбор как у сельскохозяйственных производителей, так и у владельцев земли. Мораторий не способствует созданию конкурентной среды и развитию земельных отношений в Украине.

Алина Жарко, член Экспертного совета УКАБ


Источник фото: из личного архива Алины Жарко

Право продажи является неотъемлемой частью аспекта владения тем или иным ресурсом. Мораторий на продажу земли ограничивает свободу собственности, оставляя лишь вариант передачи в аренду или личного использования. Рынок земли присутствует во всех цивилизованных странах, и если Украина хочет входить в их число, то нужно не продолжать быть исключением, а двигаться к цивилизованным рыночным отношениям в земельном вопросе.

Ирина Кулик, докторант отдела Аграрной политики Лейбниц-института аграрного развития в странах с переходной экономикой (ІАМО, Германия), член Экспертного совета УКАБ


Источник фото: из личного архива Ирины Кулик

Читайте также:  В 12 веке в новгородской земле установилась республиканская форма правления

Рынок земли всегда был непростой темой для электората, и похоже, что именно этим обосновано решение ВР Украины. Установление четких правил игры на рынке земли, внедрение прозрачного механизма выполнения этих правил, предсказуемость государственной политики в этой сфере — вот, на мой взгляд, правильный путь создания эффективных земельных отношений.

Олег Нивьевский, руководитель Центра исследований сельского хозяйства, продовольствия и возобновляемых источников энергии Института экономических исследований и политических консультаций, член Экспертного совета УКАБ


Источник фото: из личного архива Олега Нивьевского

Земельная реформа, в частности внедрение рынка купли-продажи земель с/х назначения, — пока самая главная реформа в АПК Украины, которую политики успешно проваливают уже 15 лет подряд. Как по мне, это яркое свидетельство нежелания политикума Украины бороться с коррупцией.

Анастасия Шталтовная, научный сотрудник Боннского университета, Германия (Centrefor Development Research, Бонн) и Монреальского университета, Канада (Centrefor International Studies, Монреаль), член Экспертного совета УКАБ


Источник фото: из личного архива Анастасии Шталтовной

Я полностью согласна с тем, что теневые схемы и коррупция негативно влияют не только на развитие земельных отношений в Украине, но и вообще на развитие всей страны. Но на данном этапе кризисного состояния государства я не поддерживаю идею снятия моратория на землю. И для этого есть три основные причины.

Во-первых, кто даст гарантию, что после снятия моратория земля будет продаваться честно, без коррупционных схем? Поэтому я придерживаюсь мнения, что сначала в стране все усилия должны были направлены на преодоление коррупции. А уже после этого можно будет рассматривать вопрос о снятии моратория.

Во-вторых, кто выиграет от снятия моратория на землю? А выиграют международные инвесторы (агрохолдинги) и украинские олигархи. Вам лучше известно, чем мне, что на сегодняшний день агрохолдинги получают всестороннюю поддержку от государства, в отличие от малых на средних фермеров. Большая часть населения Украины в настоящее кризисное время выживает за счет занятости в сельском хозяйстве. Но украинские крестьяне не имеют ни средств, ни опыта ведения агробизнеса, ни господдержки, как агрохолдинги, чтобы купить землю и вести с/х бизнес. Несмотря на то, что агрохолдинги создают рабочие места в сельской местности, в то же время они используют передовые технологии, направленные на снижение привлечения рабочей силы, что влияет на сокращение рабочих мест. Поэтому украинцы в этом случае опять остаются в проигрыше.

В-третьих, в мировой научной литературе вопрос «скупки» земель (land grabbing, land acquisition, financialisation of land etc) обсуждается уже на протяжении последних 15-20 лет. Скупка земель происходит не только в бывших советских странах, но и в Африке, Южной и Центральной Америке и Юго-Восточной Азии. Как результат — мелкие фермеры и крестьяне часто теряют земли, которые переходят в руки инвесторов; на тысячах гектарах выращиваются культуры, которые идут на экспорт, что влияет на продовольственную безопасность в этих странах; выращивание этих культур в долгосрочной перспективе приводит к истощению земель, а это негативно отражается на окружающей среде и изменении климата.

Источник