Меню

Что такое особый режим использования земель

Охранные зоны: что нужно знать, приобретая земельный участок

Задумываясь о приобретении земельного участка необходимо тщательно собрать максимально полную информацию о нем. Для определения возможности использования земли для строительства дома, здания или иного сооружения одной из важных составляющих является информации о зонах с особыми условиями использования территорий. Как показывает практика, недостаток или несвоевременное получение такой информации зачастую отрицательным образом сказывается не только на бюджете и сроках строительства объекта недвижимости, но и в целом на судьбе построенного объекта.

Ольга Исмагилова, начальник отдела землеустройства и мониторинга земель Управления Росреестра по Пермскому краю, отвечает на самые важные вопросы об охранных зонах.

Какие бывают виды охранных зон?

Охранная зона устанавливается в зависимости от вида охраняемого объекта.

Перечень видов зон установлен Земельным кодексом, согласно которому определено 28 видов зон с особыми условиями использования территории, например, охранные зоны трубопроводов, объектов электросетевого хозяйства, линий сооружений и связи, придорожные полосы и т.д.

В зависимости от вида зон в пределах ее территории устанавливаются те или иные ограничения использования земельных участков. Связаны эти ограничения, в основном, с возможностью размещения объектов капитального строительства в принципе или соблюдением определенных параметров возводимого объекта, проведением тех или иных строительных работ.

Как узнать, какие охранные зоны есть на участке?

При проверке планируемого к приобретению земельного участка особое внимание следует уделять размещенным в его границах либо на прилегающих

участках инженерным сетям. Например, вокруг надземного или подземного трубопровода возникает охранная зона, режим которой может стать неприятным сюрпризом для застройщика, особенно это касается подземных сооружений, которые визуально обнаружить невозможно.

Поэтому необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН) и посмотреть раздел «Ограничения». Кроме того, сведения о зонах с особыми условиями использования территории отображаются на Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Также можно сделать запрос в органы архитектуры о том, какие охранные зоны содержатся в документации по планировке территории.

Охранная зона в выписке из ЕГРН не указана, почему?

Бывают случаи, когда в ЕГРН отсутствует запись об охранной зоне, но исходя из местоположения промышленного объекта на местности понятно, что она есть. Это связано в первую очередь с тем, что собственник промышленного объекта в нарушение законодательства не определил границы охранной зоны и не внес их в Единый государственный реестр недвижимости. Это является существенным нарушением режима использования такого объекта и является основанием для обращения в надзорные органы. При не урегулировании данного вопроса в дальнейшем при попытке строительства зданий, строений сооружений на участке, попавшем в охранную зону (даже при отсутствии такой записи в ЕГРН) может возникнуть множество проблем.

Следует отметить, что если вблизи земельного участка расположена линия электропередачи, трубопровод и т.д., то это может указывать на то, что земельный участок входит в охранную зону, а отсутствие в ЕГРН сведений об охранной зоне не является основанием для освобождения собственника земельного участка, расположенного в границах такой зоны, от выполнения требований к режиму использования таких земель.

Чем опасны охранные зоны на земельном участке?

Любая охранная зона предполагает наличие ограничений по целевому использованию земельного участка. Охранная зона газопровода или ЛЭП может повлечь запрет на строительство каких-либо зданий, строений и сооружений. Наличие санитарно-защитной зоны указывает на запрет строительства объектов жилого назначения. Наличие кабеля означает, что любые земляные работы проводятся только при наличии согласования организации – собственника такой кабельной линии.

Происходит ли изъятие участков в охранной зоне?

Земельные участки у их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов не изымаются, но в границах этих участков может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления таких зон.

Кто согласовывает работы в охранной зоне газопровода?

Любые земляные, взрывные, строительные работы, а также иные действия, которые могут повлечь сбой нормальной эксплуатации газопровода, проводятся только по согласованию с собственником линейного промышленного объекта. Перед тем, как осуществлять согласование, для определения местоположения участка охранной зоны необходимо запросить сведения Единого государственного реестра недвижимости.

Можно ли изменить охранную зону земельного участка?

Если у землепользователя возникли сомнения в правильности установленных размеров охранной зоны, возможно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он проверил расстояние от объекта, в связи с размещением которого установлена данная зона, до границ земельного участка и сравнить его с тем, что внесен в Единый государственный реестр недвижимости. Если они не совпадают, и очевидно, что участок в охранную зону не попадает, далее нужно написать письмо в эксплуатирующую объект организацию с требованием пересмотреть границы охранной зоны.

Какая ответственность предусмотрена за работы в охранной зоне без согласования?

Для должностных лиц организаций это будет, в первую очередь, дисциплинарная ответственность, а дальше, в зависимости от последствий, может наступить административная, уголовная ответственность. Так, например, работы в охранной зоне газопровода без согласования газовой организации могут повлечь взрыв и нанести вред здоровью проводивших работы лиц. Очевидно, что за такое происшествие должностное лицо привлекут к уголовной ответственности. Если речь идет о действиях организации, работы которой привели к сбою газовой системы, то это в первую очередь будет гражданско-правовые последствия и возмещение убытков.

С кого взыскать убытки, если охранная зона не позволяет использовать земельный участок по назначению?

Убытки взыскиваются с собственника объекта, для которого установлена охранная зона. Если убытки не возмещаются либо возмещаются в незначительном размере, необходимо обращаться в суд.

Источник

Если на земельном участке расположена зона с особыми условиями использования

Особая зона в нынешней законодательной трактовке — огромная проблема для собственников земельных участков, попавших в нее.

Читайте также:  Земля продается с домом или отдельно

Бывает так, что на земельном участке, принадлежащем собственнику, расположена зона с теми или иными особыми условиями использования. Или — не было такой зоны, а потом — взяла, да и появилась. Ранее подобный момент регулировался многочисленными федеральными законами. Теперь же, начиная 1 января 2019 г., в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в земельный кодекс введена дополнительная норма – ст. 57.1 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), а также введена дополнительная глава XIX «Зоны с особыми условиями использования территорий». Эта норма устанавливает особенности возмещения убытков при ограничении прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий.

Например, это может быть охранная зона различных объектов природы, промышленности (газопроводов, объектов электроэнергетики, культурного наследия и т.п.). Полный перечень таких объектов установлен ст.105 ЗК РФ. Отметим, что данный перечень является закрытым, т.е., судя по конструкции ст.105, не подлежит расширительному толкованию. Например, территория, входящая в состав красных линий, к данной норме отношения не имеет.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в целях, например, защиты жизни и здоровья граждан, безопасности функционирования различных (линейных), как правило, промышленных объектов, охраны окружающей среды и некоторых других целей (п.1 ст.104 ЗК РФ).

Наличие зоны с особыми условиями использования автоматически устанавливает ограничение на использование соответствующей части земельного участка.

В частности, в таких зонах ограничивается или полностью запрещается размещение и (или), внимание(!), использование объектов капитального строительства. Проще говоря, в таких зонах запрещено не только строить, но даже и использовать капитальные объекты недвижимости. Даже если такие объекты принадлежат владельцу на праве собственности.

На практике это может означать, что если принадлежащие собственнику постройки расположены в особой зоне, расположенной на принадлежащем ему земельном участке, то он может не иметь возможности пользоваться этими постройками. Несмотря на, повторимся, наличие права собственности .

Т.е. по сути, наблюдается правовая коллизия. С одной стороны, собственник недвижимости (вещи) имеет право не только ее использования, но и владения, распоряжения. С другой стороны, установление особой зоны на территории месторасположения принадлежащей ему недвижимой вещи вполне может препятствовать дальнейшему ее использованию – полностью или частично.

Отметим, что, по сравнению с особыми зонами, территории, ограниченные красными линиями, дают гораздо больше правовых возможностей для собственников капитальных построек: по крайней мере, последним не запрещается пользоваться постройками, даже если они находятся в границах красных линий – при условии, что на них оформлено право собственности или аренды (ну, или жилого найма), конечно.

Итак, на горизонте возникло новое направление для беспредела по отношению к частным владельцам

Точнее, не на горизонте, а вполне себе прописанное в законодательстве с 04 августа 2018 г. Правда, начало действовать оно с 1 января 2019 г., так что у тех, кому не повезло, было около пяти месяцев на то, чтобы психологически подготовиться к навалившейся проблеме.

Один пенсионер: Вы там подождите со своими изменениями, делайте их лет через 15, дайте мне помереть спокойно.

Ему отвечают: А если не делать эти изменения, то, может, Вам даже умереть спокойно не дадут, не задумывались над этим?

Пенсионер: Ну, надеюсь успеть.

Да, пока под шумок разговоров о пенсиях (точнее, не о пенсиях, а о возрасте пенсионном; пенсии-то, если и будут повышены, то столь незначительно, что и обсуждать-то это – пустая трата времени) приняты такие федеральные нормы (в виде главы XIX ЗК РФ), которые могут очень круто поменять жизнь некоторых частных владельцев земельных участков и недвижимости (построек), на них расположенных.

Впрочем, обещается компенсация

Также принята ст.57.1 ЗК РФ, которая устанавливает правила компенсации убытков, в том числе и упущенной выгоды, причиненных ограничением прав собственникам земельных участков, а также собственникам, арендаторам зданий, сооружений, помещений в них в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий. Интересно, что законодатель обязуется компенсировать даже упущенную выгоду. Т.е. БУДУЩИЕ доходы, которых собственник земельного участка, здания, сооружения лишился в результате образования особой зоны. Посмотрим, однако, как может обстоять дело на практике. Здесь мы примем во внимание и опыт взаимодействия с нашими заказчиками по правовым вопросам.

Посмотрим, что может быть, если земля и прочая недвижимость окажутся в особой зоне

Итак, допустим, есть собственник земельного участка. Часть участка застроена постройками (зданиями, сооружениями, в том числе жилым домом). А часть – нет, пустая. Собственник использует ее временно, например, для посадки цветов или овощей. А в будущем планирует сделать там некую капитальную постройку – например, увеличить площадь жилого дома, построить спортзал, бассейн, магазин или т.п.

Допустим, также, что — СВЕРШИЛОСЬ и ВЕСЬ участок, вместе с постройками вдруг попал в особую зону. Потому, что кто-то на федеральном или местном уровне решил сделать на этом участке особую зону.

Если для того, чтобы провести, скажем, красные линии, администрации требуется учитывать интересы пользователей (в том числе и собственников) земельного участка, т.е. требуется учитывать хоть какие-то их права, то с особой зоной – все гораздо проще: закон вообще не содержит для установления особых зон каких-либо запретов, ограничений, связанных с интересами частных собственников. Местной администрации (или государственному, федеральному органу) требуется лишь собрать необходимый пакет документов и принять решение об установлении зоны с особыми условиями использования. При этом, согласно п.19 ст.106 ЗК РФ, в случае, если зона с особыми условиями использования территории возникает в силу федерального закона, принятие решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории не требуется. Т.е. когда решение об установлении особой зоны принимает не местная администрация, когда оно является федерального значения – тогда все еще проще .

Читайте также:  Список очереди земли в уральска

Конечно, особые зоны могут быть различными – их перечень перечислен в ст. 105 ЗК РФ. На сегодняшний день он состоит из 28 наименований. Тем не менее, надо понимать, что особые зоны образуют не просто так. Их образуют – исключительно с целью ограничить права имеющихся и/или будущих собственников, пользователей соответствующих земельных участков и построек, расположенных на них . Иначе, в самом деле – зачем бы их устанавливать, да и зачем вообще вводить в законодательство такой термин «особая зона»? Здесь все понятно.

Итак, там, где будет особая зона, ничего нового строить будет, скорее всего, нельзя. Такой правовой режим – более тяжелый, по сравнению с красными линиями.

К тому же, если красные линии нанесены позже, чем возникли основания для приобретения права собственности на землю или постройки, то появляется возможность оспорить местоположение красных линий. Понятно, что сделать это бывает достаточно сложно, но, все-таки, такая возможность, установленная законом, есть.

А вот если будут не красные линии, а особая зона – тут уже все, никаких прав землепользователей нет, никто их не будет учитывать (ну, кроме самих пользователей, конечно, чисто так, для себя, в уме). Закон попросту не содержит даже никаких ссылок на этот счет. Единственное, на что может рассчитывать собственник, пользователь земельного участка и построек, попавших в особую зону – это на компенсацию, в том числе упущенной выгоды в порядке ст.57.1 ЗК РФ.

А вот тут надо бы разобраться

Кто сможет претендовать на компенсацию и на какую именно? Допустим, собственником является юридическое лицо, организация. Если она использовала постройку для коммерческой деятельности, есть доказательства тому (а они могут быть известны, хотя бы, из документов ее бухгалтерской отчетности), то вполне можно будет оценить потери, в том числе и в будущем.

Ведь организации вместо используемых ею участка, построек (например, складов, магазинов) придется переезжать на другое место, покупать или строить другие постройки. А это все – затраты, естественно.

Кроме того, какова вероятность, что в новом месте у организации будет доходы не меньше, чем на старом, которое использовать уже запрещено? Она может быть гораздо ниже 100%. Следовательно, возникает упущенная выгода. В течение какого срока можно ее рассчитывать? Понятно, что он отнюдь не равен бесконечности. Видимо, здесь имеет смысл говорить о нормативном сроке использования имевшихся зданий, сооружений. Т.е. это – примерно 10…20 лет. Итак, с коммерческой организацией – все проще. Ибо она, повторимся, будет способна обосновать и фактические потери, и будущие на основе конкретных документов. Правда, если она не проводила некие манипуляции, в целях снижения налогов.

Теперь допустим, что организация – некоммерческая

Для нее – все еще проще. Ей могут компенсировать затраты только на приобретение/строительство аналогичных построек, об упущенной выгоде говорить здесь, естественно, не приходится. Так как организация, как правило, выполняет (должна выполнять) работы по строительству на основе официальных договоров с соответствующими (строительными) фирмами, она будет иметь на руках официальные документы, подтверждающие понесенные расходы. Их (с учетом инфляции) вполне можно будет компенсировать через суд при переезде на новое место.

Правда, в отношении земельного участка может возникнуть некая сложность. Дело в том, что, согласно п.3 ст.104 ЗК РФ, земельные участки, включенные в границы зон с особыми условиями использования территорий, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, если иное не предусмотрено федеральным законом. А это означает, что и на компенсацию за земельный участок некоммерческая организация может не рассчитывать. Впрочем, она может получить право на компенсацию арендных платежей за использование нового участка для размещения аналогичных объектов недвижимости, если он ей принадлежать не будет. Однако, на какой период будет рассчитана такая компенсация? Непонятно.

А теперь рассмотрим случай физического лица

При этом участок предназначен, к примеру, для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Так как такой участок нельзя использовать для коммерческой деятельности, компенсация упущенной выгоды отпадает. Исключение составляют, разве что, возможные доходы от продажи плодов деревьев, овощей с огорода, расположенного на соответствующем земельном участке.

Если же речь пойдет об иных упущенных доходах, суд, скорее всего, потребует доказательств, что подобная деятельность велась ранее. А это означает, что физическое лицо должно иметь соответствующие доказательства – документы и быть, к тому же, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. При отсутствии этого суд, видимо, не примет доводы лица об упущенной выгоде к рассмотрению.

То же касается и построек. Если они используются для проживания (хранения автомобиля и т.п.), то и компенсация может быть назначена, исходя из их назначения и стоимости, об упущенной выгоде здесь речи быть не может. Естественно, при этом на эти постройки должно быть оформлено право собственности. Иначе суд отметит что-то вроде «объект недвижимости, на который отсутствует право собственности, не может быть включен в состав имущества, на которое распространяются правила начисления компенсации в результате попадания земельного участка, на котором расположен этот объект, в состав особой зоны».

Что же в результате

А в результате мы видим для федеральных органов и местной администрации еще один, очень удобный и легкий, ЧРЕЗВЫЧАЙНО ЛЕГКИЙ, РЫЧАГ для того, чтобы «избавить» частного владельца от его недвижимости. В отличие от ситуации с красными линиями или резервирования земельного участка для государственных или муниципальных нужд, при обозначении особых зон даже не требуется не только проект планировки развития территории, но даже и общественные слушания. Требуется лишь решение полномочного органа . И ВСЁ.

Читайте также:  Дачные споры по земле

Естественно, особую зону (пока) можно установить не везде, а только для одной из 28-и видов территорий, перечисленных в ст. 105 ЗК РФ. Однако, почему-то видится, что со временем этот перечень перестанет быть закрытым или начнет расширяться. И вот тогда, по-видимому, само понятие «частное домовладение», «частный земельный участок» и т.п. – перестанут существовать. В России. Ибо как только понадобится согнать владельца с принадлежащего ему земельного участка, вполне легко можно объявить очередную особую зону.

Кстати, особая зона также может быть очень удобным инструментом для «отжатия» бизнеса. Ведь даже судов не потребуется (как в случае с красными линиями, резервированием земельного участка для муниципальных или государственных нужд — здесь-то требуется хоть какая-то правовая процедура, хоть ее видимость, но, тем не менее). После установления особой зоны достаточно. пригласить судебных приставов, национальную гвардию, ОМОН, СОБР, армию. (выбрать из списка по вкусу).

В том смысле, что номинально-то они, может, и останутся, но фактически – в любой момент может появиться решение местной администрации (и/или федерального органа), превращающее местоположение той или иной постройки в особую зону. В которой администрация или государственный орган вполне сможет установить именно такой порядок использования территории, который им понадобится. Уже, повторимся, не взирая на права землепользователей. И уже будет неважно, раньше или позже возникли такие права, чем была обозначена особая зона.

Единственное, в чем правовой режим особых зон немного лучше, чем правовой режим красных линий, так это тем, что после обозначения особой зоны в порядке п.21 ст.106 ЗК РФ, правообладатели земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества, находящихся в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны быть уведомлены об этом органом регистрации, т.е. Росреестром в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости». При этом границы особых зон должны быть обозначены специальными знаками.

Тогда как о красных линиях администрация практически никогда не уведомляет правообладателей без их соответствующих запросов. Обычно красные линии просто проводятся втихую от владельцев земельных участков, да и все. А они уже узнают о них, зачастую, случайно. Как правило, тогда, когда требуется сделать какие-либо операции с участком или с недвижимостью, на нем расположенной (продать, реконструировать, разделить и т.п.).

Однако, видится, что и здесь возможны точно такие же нарушения, как и с красными линиями. Ведь зачастую администрации не регистрируют их, как полагается. И тогда Росреестр правообладателям земельных участков выдает выписки, НЕ СОДЕРЖАЩИЕ никакой информации о красных линиях. А суды потом отмечают, что, мол, факт отсутствия регистрации ограничений земельного участка в виде красных линий не означает их фактического отсутствия.

Так вот, видится, что точно также будет и с особыми зонами. Ибо, обратите внимание: уведомлять должен орган регистрации права (т.е. Росреестр), а отнюдь не лицо, принявшее решение об установлении особой зоны. И если орган (например, местная администрация) не зарегистрирует особую зону, не предоставит соответствующие документы в Росреестр, то, согласно п.24 ст.106 ЗК РФ, зона с особыми условиями использования территорий не будет считаться установленной. Однако, очевидно, что это – лишь формально, по документам. Ибо в любой момент администрация может осуществить такую регистрацию.

Тогда как само решение об установлении особой зоны может быть подготовлено, подписано заблаговременно и попросту лежать в ящике чьего-нибудь стола, ожидая своего часа.

На наш сугубо личный взгляд, глава XIX в ЗК РФ введена не столько для того, чтобы систематизировать существующие понятия охранных зон, присутствующие во множестве законодательных актов (такая систематизация, конечно, требовалась уже давно), сколько для облегчения государственным органам и местной администрации, при желании, ограничивать права лиц – правообладателей земельных участков и недвижимости, на них расположенной.

Причина может состоять в том, что действующее законодательство (за исключением главы XIX ЗК РФ), пусть и является сложным, запутанным, но, все-таки, при грамотном применении (чем мы и занимаемся, при необходимости) позволяет судам удовлетворять иски об устранении красных линий с земельных участков правообладателей по причине нарушения их прав. Например, в случае, если собственник участка не может получить разрешение на строительство здания, сооружения, когда такой отказ мотивирован наличием незаконно проведенных красных линий. А вот с особыми зонами все будет обстоять гораздо сложнее (для собственников) и проще (для администрации).

Надо сказать, что, по сравнению со всем имеющимся на сегодняшний день законодательством, глава XIX ЗК РФ содержит новацию, доселе неслыханную: запрет не только нового капитального строительства, реконструкции на территории, попавшей в особую зону, но даже и ЗАПРЕТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ находящихся в ее пределах объектов недвижимости, если режим их использования входит в противоречие с правовым режимом этой зоны, причем, даже и таких объектов, на которые было оформлено право собственности в установленном законом порядке. Ведь закон не содержит каких-либо оговорок на этот счет.

Тогда как наличие красных линий, по крайней мере, не запрещает использовать РАНЕЕ ПОСТРОЕННЫЕ здания, сооружения (например, жилые дома). Красные линии могут ограничивать, разве что, новое строительство. А с особыми зонами – все хуже.

Нам видится, что российское законодательство в 2018 г. получило определенный вектор в направлении ликвидации частной собственности – как на земельные участки, так и, возможно, на постройки. Конечно, наверное, пока делать выводы – рано. Но:

Снизит ли законодатель возникающее давление на частных собственников земельных участков или, напротив, продолжит такую тенденцию – конечно, является вопросом будущего.

Источник