Меню

Что такое свободно отчуждаемая земля

Отчуждение земель: понятие, юридические требования к сделке, специфика оформления

Что в законе понимается под отчуждением земель? Сделки с земельными участками — частое явление, независимо от кризиса. И всегда возникают вопросы с порядком оформления сделок, таким образом, чтобы не возникало сомнений в их законности.

Нормативное регулирование

Требования к сделкам и порядку их проведения прописаны в ГК и ЗК. Первый определяет общие условия сделок, второй – особенности их совершения с землями.

Особняком стоит закон об обороте сельскохозяйственных земель. Он описывает порядок проведения операций с землями, отведенными под сельское хозяйство.

Закон о регистрации прав на недвижимость носит технический характер и регулирует процесс прав на объекты недвижимости. Согласно положениям ГК, право собственности возникает с момента регистрации прав после подписания договора.

Отчуждению земель посвящена значительная часть судебной практики. В частности, в период существования ВАС изданы рекомендации судам по применению положений земельного и гражданского кодексов, разбирая споры о законности сделок.

Вдобавок принят целый комплекс подзаконных актов, изданных во исполнение законов. Они, так или иначе, касаются процедуры проведения сделок.

Что понимается под отчуждением

Отчуждением земель признается переход прав собственности на них путем совершения сделок. Они заключаются между гражданами и юридическими лицами на добровольной основе. В законе прописываются случаи принудительного совершения сделок через суд. Они считаются скорее исключением, т.к. никто не отменял свободу заключения договора.

Примером служит выкуп земель для общественных нужд, надо сказать, что процедура на протяжении нескольких лет постоянно изменялась и не в пользу граждан.

Если брать типичные ситуации, под отчуждение земельного участка подпадает договор дарения, купли-продажи, мены. О выкупе через суд было сказано выше.

Аренда, передача в пользование не считаются сделками по отчуждению, ведь полноправным собственником остается одно лицо.

Передача в собственность частных лиц

Земельный кодекс гласит, что все земли, которые не находятся в чьей-либо собственности, являются государственными. И их можно приобрести в собственность двумя путями:

  • купить с выполнением некоторых особенностей, связанных со сделками с государственным имуществом;
  • приватизировать или получить в собственность на бесплатной основе.

Например, арендатор, исполняющий условия договора, вправе претендовать на получение права собственности, если иное не прописано в законе.

Отчуждение земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, стало прерогативой государства, т.к. собственники являются источниками пополнения казны за счет налога на собственность.

Конфискация

Ее результатом становится отчуждение земли в пользу государства. Если имущество было приобретено в рамках незаконной деятельности или сделка признана порочной, то приобретение не признается законным. Если подобное происходит в связи с совершением преступления, производится конфискация согласно нормам УК.

Земельное законодательство предусматривает отчуждение участка земли при нарушении правил их использования либо участок заброшен. В данных положениях есть здравый смысл, но в условиях отсутствия надлежащей защиты права собственности и пренебрежения чиновниками законом они приносят больше вреда.

Условия отчуждения

На что обращают внимание при оценке сделки?

  • Она должна быть исключительно добровольной, без обмана или давления на участников соглашения.
  • Договоры заключаются в отношении участков, прошедших постановку на кадастровый учет и регистрацию права собственности в реестре прав на недвижимость.
  • Сделка заключается непосредственно собственником либо его представителем, действующим на основе доверенности.
  • Отчуждение земли не допускается, если она отведена под заповедники и иные важные объекты (оборонного значения, на них располагаются объекты жизнеобеспечения – например, энергетики).
  • На право собственности вправе претендовать лишь граждане.
  • На земли, отведенные под сельское хозяйство, вправе претендовать лишь организации или предприниматели, работающие в сфере на профессиональной основе.

Общий порядок отчуждения земли

Стороны разрабатывают соглашение, в котором определяют условия перехода права собственности. Документ должен отвечать действительным намерениям и действиям сторон, в противном случае его могут признать незаконным, и участники сделки вернутся в исходное положение.

Отсутствие существенных условий приведет к тому, что с точки зрения договор не имеет законной силы и не влечет правовых последствий, а значит, стороны вновь возвращаются в изначальное положение.

Читайте также:  Требования для перевода земли в собственность

Часть договора или его приложение – акт о передаче участка и технической документации, оформленной на него. Некоторые юристы прописывают пункт, что факт подписания подтверждает передачу объекта.

Если на земельном участке размещен объект капитального строительства, то отчуждение производится параллельно. Удобнее написать один договор. И в ЗК заложен принцип единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Условия продажи государством

Власти подают объявление о проведении торгов на сайте и в СМИ, публикующих официальную информацию.

Желающие выкупить участок подают перечень документов согласно требованиям о проведении торгов. Особенностью является предоставление обеспечения, проигравшие лица получают его обратно.

Торги проводятся или в виде аукциона (кто предложит большую цену), или путем принятия комиссией решения, чье предложение является выгоднее. Аукцион не предусматривается.

Лицу, выигравшему торги, дается время на заключение договора. Предложенный проект составляется на основе типовой формы. Изменить что-то в нем покупателю сложно, и при условии нарушения существенных условий.

Если победитель откажется подписать договор на предложенных условиях, то сумма, переданная в качестве обеспечения, остается в бюджете.

Как продать сельскохозяйственную землю

На покупателя ложится соблюдение несколько условий:

  • он не вправе менять целевой назначение и обязан заботиться о плодородии участка и сохранении экологического баланса;
  • договор может предусматривать право обратного выкупа в течение оговоренного срока.

Отчуждение сельскохозяйственных земель имеет много особенностей. Главная из них – обязанность сообщить муниципалитету или иному органу власти, в зависимости от конфигурации правительственных структур в регионе.

Если ответ отрицательный или в течение 30 дней его не дали, то продавец свободен от обязательств перед властью.

Продажа участка третьему лицу возможна лишь на условиях, ранее предложенных органу муниципалитета.

Если отчуждение земель сельскохозяйственного назначения произошло с нарушением описанного выше правила, орган власти может в течение года после заключения договора требовать в суде перевода прав на себя. Первому покупателю возвращают сумму денег, полученную им ранее.

Перечень документов

Законодательство требует стандартного перечня бумаг для заключения сделки:

  • паспорта участников сделки;
  • документы о собственности на земельный участок;
  • техническая документация (бумаги, оформленные при проведении кадастровых работ);
  • отчет оценщика о стоимости участка;
  • справка из БТИ об отсутствии на участке объектов недвижимости;
  • если продавец имеет супруга или супругу, закон обязывает получить оформленное с помощью нотариуса согласие на сделку.

Права на недвижимость, полученные ранее 1997 года до введения современного порядка регистрации, подлежат перерегистрации. Их внесение в реестр происходит одновременно с регистрацией сделки по отчуждению.

Сотрудники Росреестра попросят первоначальные документы о праве на собственность.

В законе о регистрации описан перечень документов, которые предоставляются в подобных ситуациях.

Последствия Чернобыля

Катастрофа сказалась также и на РФ. Часть ее территории подверглась заражению. Что представляют собой земли отчуждения? В зоне отчуждения нельзя селиться, там фактически заморожена любая хозяйственная деятельность. Использование природных ресурсов на той территории ограничено или запрещено. В России в зону отчуждения включены 4 села, расположенные в Брянской области.

Граждане, которые там жили до катастрофы, были выселены, им предоставили жилье и место работы. В то же время сейчас им полагается ряд льгот.

В заключение

Проблема отчуждения земли заключается в том, какие нормы и как применить. По общему правилу подписывается договор, затем регистрируется переход прав и покупатель или одаряемый становится полноценным собственником.

Сельскохозяйственные земли продаются по несколько иным правилам, направленным на сохранение их статуса.

Приобретение участка у государства практикуется по специальным процедурам. В частности, проводятся торги или аукционы, их участники дают обеспечение. Проигравшим его возвращают, а победителю нет, если он откажется или уклонится от заключения сделки.

В то же время государство отбирает землю, приобретенную на незаконно добытые средства, путем обмана либо используемую с нарушениями.

Источник

Отчуждение земли в 2021 году: что это такое

Собственники земельных участков довольно часто проводят с ними различные манипуляции. Одна из самых распространенных процедур – отчуждение земельного участка.

Читайте также:  Летописи святых земель полины копыловой

Оно может производиться по собственной инициативе собственника, либо по принуждению. Отчуждение участков требуется не только при купле-продаже, но и в случае предоставления территории в аренду.

Процедура отчуждения должна быть выполнена в соответствие со всеми нормами законодательства. Только в этом случае она имеет законную силу и не может быть оспорена.

Что это такое

Процесс отчуждения – это переход в собственность земельного участка, находящегося в частной собственности от одного владельца к другому. Проще говоря, это передача права владения.

ВНИМАНИЕ! Земля – это вид недвижимого имущества, которым каждый собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Её можно дарить, продавать, завещать, сдавать в аренду. Те виды сделок, при которых право владения не передается, не считаются отчуждением. Например, сдача в аренду. Отчуждение производится по нескольким причинам:

  • Сделки, осуществляемые по инициативе и добровольному согласию собственника (дарение, завещание, продажа, обмен).
  • Отчуждение в принудительном порядке по решению суда.
  • В соответствие с административными актами.

При проведении процедуры необходимо помнить, что есть территория, которая по законодательству не подлежит отчуждению. Это территория заповедных зон, заказников, национальных парков, и т.д.

Закон

Отчуждение земли производится согласно требованиям и нормам, указанным в законодательстве.

ВНИМАНИЕ! Регулируется данная процедура 44 и 52 статьями Земельного кодекса, а также 27 главой Гражданского кодекса.

Если в ходе осуществления отчуждения будет нарушен хотя бы один пункт, процедура может быть легко признана недействительной и оспорена в судебном порядке:

  1. сделка осуществляется по инициативе и желанию собственника, на основании договора купли-продажи, дарения, действующего завещания. Согласно этим бумагам право владения земельным участком переходит от одного человека к другому;
  2. в случае принудительного отчуждения, выполняемого по решению суда, мнение и желание его владельца не учитывается. В этом случае собственник даже не имеет права претендовать на получение материальной компенсации. Исключение составляет отчуждение земли или права владения на возмездной основе;
  3. при проведении процедуры необходимо строго выполнять все предписания закона. В противном случае есть риск лишиться права обладания землей.

Разновидности

Существует несколько видов отчуждений:

  • Выполненное по инициативе и желанию собственника.
  • Принудительное.
  • Безвозмездное – передача прав собственности без возможности получения вознаграждения.
  • Возмездное – предполагает получение вознаграждения.

Предполагается, что собственник изъявляет желание передать право владения землей сторонним лицам. Такой вид отчуждения возможен в следующих ситуациях:

  1. заключение соглашения о купле – продаже; Согласно действующему законодательству продажа земель возможна с возведенными на ней постройками, или без них. Если в договоре указано о продаже строений, то продажа земли подразумевается автоматически.
  2. отказа от собственности по инициативе владельца; Владелец недвижимого объекта может обратиться в регистрационную палату с уведомлением об отказе от права владения землей. В таком случае правительство составляет акт об изъятии недвижимого объекта у его владельца с целью передачи другому нуждающемуся лицу.
  3. соглашение об обмене; Собственник земли может обменять ее на все, что угодно. Это не обязательно другой вид недвижимости. Это может быть автомобиль, или другая ценная и значимая вещь.
  4. договор дарения, или дарственная; Договор дарения обязательно должен быть юридически грамотно оформлен и заверен нотариусом. Тот, кто получает землю в дар, имеет право от нее отказаться. На основании договора дарения объект отчуждения передается на безвозмездной основе.
  5. соглашение регулярной, пожизненной ренты; Такое соглашение предполагает предоставление участка в обмен на регулярное получение денежных средств. Регулярная рента предполагает поступление выплат до тех пор, пока не будет погашена указанная в соглашении сумма. Пожизненная рента – поступление выплат на протяжении всей жизни арендатора.
  6. составление завещания. В завещании собственник указывает того, кто после его смерти на безвозмездной основе получит право владения землей.Новым владельцем недвижимости может стать, как физическое, так и юридическое лицо.
Читайте также:  Относительные измерения напряженности магнитного поля земли выполняются с помощью

Принудительное отчуждение – это изъятие недвижимого объекта в пользу муниципалитета, государства, либо при обращении в органы судебного исполнения без согласия собственника. Возможно в следующих ситуациях:

  • Изъятие земли. Решение об изъятии выносится не раньше, чем за 12 месяцев до факта отчуждения. В некоторых случаях разрешено предоставление другого участка, либо предложена компенсация за постройки, возведенные на ней.
  • Конфискация земли. Участок подлежит конфискации в том случае, если на него наложены штрафные санкции, в счет выплаты которых изымается земельный участок.
  • При ненадлежащей эксплуатации земельного фонда. При данном нарушении на собственника накладываются штрафные санкции. Если они не позволяют изменить ситуацию, приходится прибегнуть к крайним мерам.
  • Реквизиция участка. Отчуждаемый земельный участок изымается на определенный, установленный законодательством период, при этом погашаются долги.

Критерии проведения

Основные критерии, которые стоит соблюдать при отчуждении, прописаны в 52 главе Земельного кодекса Российской Федерации. Основные критерии проведения:

  1. все соглашения, на основании которых осуществляется отчуждение – это желание собственника, принятое без стороннего давления;
  2. процедура может быть проведена относительно тех участков, которые прошли межевание, и поставлены на учет в Росреестре;
  3. сделка будет признана законной и состоявшейся, если в ней принимает участие собственник, или его официальный представитель;
  4. на территорию, которая не считается частной собственностью, может претендовать государство, муниципалитет;
  5. отчуждаться не могут участки, которые относятся к заповедной зоне, на которой размещены линии электропередач, охраняемые объекты;
  6. граждане, которые не осуществляют официально зарегистрированной фермерской деятельности, не имеют право отчуждать землю, предназначенную для этих целей;
  7. правом обладания отчуждаемой территории обладают только лица, имеющие гражданство Российской Федерации, либо юридические лица, компании и организации, в которых доля иностранного владения не превышает 50%.

Принудительное отчуждение проводится только при условии наличия соответствующего документа о решении суда.

Порядок отчуждения

Этапы процедуры отчуждения и их последовательность прописаны в главе 52 Земельного кодекса Российской федерации:

  • Оформление и выдача документов, отражающих право обладания территорией. В них указывается полная информация относительно земли: площадь, регион расположения, категория.
  • Результат проведения процедуры оценивания.
  • Независимая экспертная оценка. С ее помощью устанавливается реальная стоимость.
  • Оформление в Кадастре документации, в которой указаны коммуникации, которые имеются на участке.
  • Документ об отсутствии сооружений на отчуждаемой земле. Оформляется в БТИ.
  • Представление собственником комплекта бумаг – паспорта, свидетельство о создании семейного союза, юридически оформленное согласие супруга или супруги.

После этого владелец регистрирует право владения и становится полноправным собственником. Если отчуждаются постройки, то территория, на которой они расположены, автоматически переходит в частную собственность, за исключением некоторых ситуаций:

  1. отчуждение определенной доли сооружения, которая не выделяется вместе с землей;
  2. передача объекта, который размещался на участке, изъятом из оборота.

Передача земли без строений, которые на ней размещены, невозможно.

Этапы

  • Представители государственной власти формируют решение об отчуждении.
  • Решение направляется в Росреестр.
  • Документ публикуется в средствах массовой информации, а также на официальном интернет портале.
  • Владелец земли оповещается о принятии решения относительно отчуждения.
  • Проведение оценочной экспертизы для определения стоимости.
  • Между владельцем и государством составляется соглашение о передаче прав обладания.
  • Оплата стоимости земли, либо предоставление аналогичного участка земли.
  • Регистрация прав собственности.

Доля земельного участка

Часть земли может являться предметом обязательственных, но не вещественных прав. Нельзя отчуждать другому лицу только часть цельного участка.

Такая процедура возможно только в том случае, если согласно закону определить его границы. В процессе межевания доля выделяется в отдельный, самостоятельный участок.

ВАЖНО! Определенная часть земли может быть предметом соглашения ссуды, ипотеки, аренды. Необходимо оформление кадастрового паспорта, в котором указывается номер и размер.

При составлении соглашения об аренде к нему прикладывается план объекта с указанием размера доли, которая предается в собственность. При оформлении процедуры отчуждения должны быть соблюдены все правила и требования закона. Всю документацию лучше проверить у опытного грамотного юриста.

Источник