Меню

Что такое земли комплексного освоения для ижс

Что же такое КОМПЛЕКСНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (КЖС)?

Что же такое КОМПЛЕКСНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (КЖС)?

автор Anatoly (150) Пт Май 31 2013, 06:57

В настоящее время, до принятия Госдумой нового «КЛАССИФИКАТОРА видов разрешенного использования земельных участков (РВИ)» :

в России активно осуществляется освоение земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также земельных участков, находящихся в собственности юридических лиц, с видом разрешенного использования — комплексное жилищное строительство (КЖС). Строительство объектов социальной инфраструктуры осуществляется с отставанием от темпов строительства жилья, это создает социальную напряженность и требует незамедлительного решения.

Для этого, например, в рамках работы рабочей группы по выработке предложений по вопросам строительства объектов социальной, инженерно-транспортной инфраструктуры, обеспечения пожарной безопасности и предотвращения чрезвычайных ситуаций, созданной распоряжением Губернатора Ленинградской области от 02.07.2012 года № 353-рг, разработан проект типового соглашения по реализации проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства. Данное соглашение рекомендуется заключать в период утверждения проекта планировки территории.

Почему же так, ВДРУГ и СРАЗУ, чиновники из Администрации Клинского Муниципального района так «разлюбили» это словосочетание: КОМПЛЕКСНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (КЖС)

ещё недавно ими же и согласованное для поселка «ВЫСОКОЕ» и ПОЧЕМУ теперь они так «сильно» хотят, чтобы все члены Партнерства поселка «ВЫСОКОЕ» СВОИМИ РУКАМИ и ЗА СВОЙ ЖЕ СЧЕТ сменили РВИ с «КЖС» на «ИЖС»?

Ответов много, КО ВСЕМУ ПРОЧЕМУ, например:

В соответствии с ч. 1. ст.30.2 Земельного кодекса Российской Федерации комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя: подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории, посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования (таким образом, комплексное освоение включает в себя «иное» строительство; а, именно: строительство в соответствии с проектом планировки территории объектов социальной, инженерной и транспортной инфраструктур).

Согласно п.З и п.6. ст.30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник или арендатор земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 ст.38.2 Земельного кодекса РФ. Согласно указанному подпункту в извещении о проведении аукциона на земельный участок указываются требования к освоению земельного участка, а именно — максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Что же такое КОМПЛЕКСНОЕ ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО (КЖС)?

автор Anatoly (150) Пн Июн 03 2013, 10:24

Продолжая эту тему, хочу ознакомить членов Партнерства с текстом выше упомянутых
статей Земельного кодекса РФ:

Статья 30.2.
Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1. Земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

2. Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

3. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 — 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса

4. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

5. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.

6. Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

7. При обороте указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.

8. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством.

9. В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения таких обязанностей, от размера арендной платы или размера земельного налога за каждый день просрочки, если договором не предусмотрено иное.

Статья 38.2.
Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства

1. Аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства (далее для целей настоящей статьи — аукцион) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

2. Аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1 настоящего Кодекса с учетом положений настоящей статьи.

3. В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 — 3, 6 — 9 пункта 10 статьи 38.1 настоящего Кодекса, должны быть указаны:

1) предмет аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;

2) цена выкупа земельных участков, указанных в пункте 5 статьи 30.2 настоящего Кодекса и предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;

3) начальная цена предмета аукциона (начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства);

4) размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;

5) способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;

6) максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;

7) максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;

8 ) максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

4. Дополнительно к указанным в подпунктах 6 — 8 пункта 3 настоящей статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

5. Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок документы, указанные в пункте 12 статьи 38.1 настоящего Кодекса, а также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка, право на заключение договора аренды которого приобретается на аукционе.

Читайте также:  Тимур муцураев мой край земля моих отцов

6. Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме указанных в пункте 5 настоящей статьи документов.

7. Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения.

Возникают обоснованные вопросы, как к ООО «ВЫСОКОЕ», так и к Администрации Клинского Муниципального района:

1. На каком основании ООО «ВЫСОКОЕ», получив Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок общей площадью 522 203 кв.м. (52,22 га) с категорией земель «Земли населенных пунктов» вид разрешенного использования (РВИ) под “Комплексное Жилищное Строительство” (КЖС) ОГРАНИЧИЛАСЬ ТОЛЬКО разработкой Генерального плана развития поселка “ВЫСОКОЕ”, который для нее и выполнил “Мосгражданпроект”?

2. На каком основании ООО «ВЫСОКОЕ», не стало проводить своими силами и средствами необходимые работы по благоустройству посёлка, строительству дорог и электрификации посёлка, как того требует Статья 30.2. Земельного кодекса РФ?

3. На каком основании ООО «ВЫСОКОЕ», выступающего в роли ПРОДАВЦА земельных участков в поселке «ВЫСОКОЕ» при оформлении и подписании Предварительного Договора о покупке земельного участка с ПОКУПАТЕЛЯМИ, практически принудила ПОКУПАТЕЛЕЙ дать обязательство вступить в Некоммерческое Партнерство Собственников Земельных Участков «ВЫСОКОЕ» (НП СЗУ «ВЫСОКОЕ»), на которое (и следовательно и на ПОКУПАТЕЛЕЙ земельных участков), переложило СВОЮ же ОТВЕТСТВЕННОСТЬ за проведение необходимых работ по благоустройству посёлка «ВЫСОКОЕ», строительству дорог и электрификации посёлка? При этом, требуя в от ПОКУПАТЕЛЯ в п.1.6 и п.3.5 Предварительного Договора о заключении договора купли-продажи (помимо выплаты практически 20% ЗАДАТКА от стоимости земельного участка) ПОКУПАТЕЛЯ принудили к вступлению в некое некоммерческое Партнерство, в том числе для обеспечения строительства сетей инженерно-технического и создания инфраструктуры и дорог внутри поселка, что является грубым нарушением п. 2 ст. 30 Конституции РФ, которая гласит: «. никто не может быть принужден к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем».

4. На каком основании Администрация Клинского Муниципального района разрешив ООО «ВЫСОКОЕ» оформление в собственность земельного участка общей площадью 522 203 кв.м. (52,22 га) с категорией земель «Земли населенных пунктов» вид разрешенного использования (РВИ) под “Комплексное Жилищное Строительство” (КЖС), ПРАКТИЧЕСКИ самоустранилось от контроля выполнения работ по обустройству территории поселка «ВЫСОКОЕ», где ООО «ВЫСОКОЕ» было обязано, на основании Статьи 30.2. Земельного кодекса РФ, провести строительство объектов инженерной инфраструктуры, в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности?

5. Кто ответит за то, что члены Партнерства сейчас оказались в положении заложников чьих-то нечестных игр с ЗАКОНОМ, и что привело, в итоге, к тому, что до сих пор от членов Партнерства скрывается, является ли НП СЗУ «ВЫСОКОЕ» в настоящее время собственником земельного участка с кадастровым номером: 53:03:0070280:977, общей площадью 93 353.00 кв. м. и с кадастровой стоимостью 16 524 543,00 рублей?

Источник

Комплексное развитие территорий поселений: КРТ вместо КУРТ, КОТ и РЗТ – 2021

Законодательная база

Аббревиатура «КРТ» – это сокращение полного наименования термина «комплексное развитие территории» (от первых букв каждого из слов этого термина).

Понятие КРТ введено федеральным законом №494-ФЗ от 30.12.2020, вступившим в силу с момента опубликования. Его положения усовершенствовали институт КРТ и механизмы расселения аварийного и ветхого жилья, а также установили:

  1. единый механизм КРТ – взамен ранее используемых отдельных механизмов:
    • развитие застроенных территорий (РЗТ)
    • комплексное развитие территорий (КРТ)
    • комплексное освоение территорий (КОТ)
  2. виды КРТ
  3. требования к решению о КРТ
  4. порядок принятия и реализации решения о КРТ
  5. требования к договору о КРТ и порядку заключения

В соответствии с ФЗ № 494-ФЗ:

  • понятие КРТ узаконено в ГрК РФ:
    • в статье 1 (пункт 34)
    • в новой главе X «Комплексное развитие территории»
    • прежняя глава 5 1 «Виды деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории и порядок их осуществления», признана утратившей силу
  • внесены корреспондирующие изменения в ряд статей ГрК РФ, ЗК РФ и ЖК РФ и другие законодательные акты Российской Федерации
  • установлены переходные положения, определяется правовой статус договоров о развитии застроенных территорий, договоров о комплексном освоении территории и иных договоров, заключённых ране в соответствии с Гр РФ:
    • ранее заключённые договоры РЗТ, КРТ, КОТ сохраняют своё действие
    • исполнение, изменение и расторжение договоров РЗТ, КРТ, КОТ будет происходить по «старым» правилам – без учёта изменений, внесённых законом

Цели КРТ

КРТ – это мероприятия, выполняемые в соответствии с утверждённой документацией по планировке территории, выделенной для эффективного развития, предусматривающего (статья 64 ГрК РФ)::

  • создание благоприятных условий проживания граждан
  • обновление:
    • среды жизнедеятельности
    • территорий общего пользования поселений, городских округов
  • обеспечение градостроительной деятельности, в том числе в виде КРТ
  • сбалансированное и устойчивое развитие поселений/городских округов:
    • повышение качества городской среды
    • улучшение внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства
    • достижение показателей, в том числе в сфере жилищного строительства, и улучшения жилищных условий граждан – в соответствии с указами Президента РФ, национальными проектами, государственными программами
    • создание необходимых условий:
      • для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур
      • для благоустройства территорий поселений, городских округов
      • для повышения территориальной доступности инфраструктур
  • повышение эффективности использования территорий поселений/городских округов:
    • формирование комфортной городской среды
    • создание мест обслуживания и мест приложения труда
  • создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий

Особенно ценное с градостроительной точки зрения положение закона – нововведение о едином механизме КРТ. Причина его разработки – невозможность использования ранее в полном объёме того или иноого режима редевелопмента. Следствием становились:

  • проблемы, связанные с дроблением территорий в условиях смешанной застройки, элементы которой было сложно отнести к тому или иному типу развития
  • снижение инвестиционной привлекательности строительных проектов

Введение единого механизма КРТ – условие гибкого развития различных территорий, в том числе имеющих смешанную застройку. Он обеспечивает возможность объединения объектов различного типа в границах одного проекта КРТ.

Реализации решения о КРТ осуществляется на основе договора (статья 68 ГРК РФ). Он заключается:

  • с победителем торгов (статья 69)
  • с иным участником торгов
  • с правообладателями ЗУ и (или) объектов недвижимости (пункт 3 части 7 статьи 66 и статья 70)

Договор о КРТ может действовать в отношении:

  • всей территории, предусмотренной решением о КРТ
  • части территории КРТ
  • отдельного этапа реализации решения о КРТ

состоять из одного или несколько договоров, предусматривающих выполнение задач по КРТ

Договором о КРТ предусматривается распределение обязательств его сторон:

  • мероприятий по подготовке и утверждению документации по планировке территории
  • образованию и предоставлению ЗУ
  • по сносу, строительству/реконструкции ОКС

Особенности правового режима КРТ

КРТ – это особый правовой режим, который можно ввести на части городской территории:

то есть в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.

Особенности КРТ

  • устанавливается решением о КРТ, принимаемом:
    • администраций муниципального образования без участия депутатов и публичных слушаний
    • региональной администрации
  • не учитывает ранее утверждённые (пункт 10.2 статьи 45 ГрК РФ):
    • генпланы
    • проекты планировки (ППТ)
    • правила землепользования и застройки (ПЗЗ)
  • устанавливается для конкретной территории, границы которой определяются в решении администрации о КРТ:
    • или для территории, которая, в соответствии с ПЗЗ, на дату принятия решения не определена в качестве такой территории
    • или для территории, границы которой не совпадают с границами территории, указанной в ПЗЗ в качестве той территории, для которой допускается осуществление деятельности по её комплексному развитию

ППТ для территории КРТ

Проект планировки территории, выделенной для комплексного развития:

  • создаётся после утверждения решения администрации о форимировании территории КРТ
    • поправки в генплан и ПЗЗ разрабатываются в процессе работы над ППТ
  • рассматривается на публичных слушаниях (пункт 26 статьи 5.1 ГрК РФ):
    • если для реализации решения о КРТ требуется внесение изменений в генеральный план поселения/городского округа, по решению главы местной администрации, допускается одновременное проведение публичных слушаний/общественных обсуждений по документации ППТ, подлежащей комплексному развитию, и по проектам, предусматривающим внесение изменений в генплан
    • изменения в ПЗЗ должны быть внесены в срок не позднее чем 90 дней со дня утверждения ППТ в целях её комплексного развития (часть 2.1 статьи 24 ГрК РФ)
  • утверждение документации по ППТ допускается до утверждения изменений в генеральном плане поселения/городского округа, в ПЗЗ
    • поправки в генплан и ПЗЗ принимаются автоматически
Читайте также:  В москве открылся музей где можно поесть земли

Изменение ВРИ ЗУ и (или) ВРИ ОКС, расположенных в границах территории, подлежащей комплексному развитию, не допускается со дня принятия решения о КРТ и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о её комплексном развитии, (часть 4.1 статьи 37 ГрК РФ).

Со дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, ранее утверждённая документация по планировке этой территории признается утратившей силу (пункт 10.3 статьи 45 ГрК РФ).

Виды КРТ

В соответствии со статьёй 65 ГрК РФ, в видам КРТ отнесены:

  1. комплексное развитие территории жилой застройки
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены многоквартирные дома, указанные ниже
  2. комплексное развитие территории нежилой застройки
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ОКС, указанные ниже
  3. комплексное развитие незастроенной территории
    • в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей, в которых расположены ЗУ, которые:
      • находятся в государственной собственности
      • находятся в муниципальной собственности
      • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
      • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена, с расположенными на них ОКС
        1. при условии, что такие ЗУ, ОКС не обременены правами третьих лиц
  4. комплексное развитие территории по инициативе правообладателей:
    • или правообладателей ЗУ
    • или правообладателей объектов недвижимости, расположенных на ЗУ

1. КРТ жилой застройки

Объекты, включаемые в границы КРТ жилой застройки

В границы территории, в отношении которой принимается решение о КРТ жилой застройки, могут быть включены (пункт 2 статьи 65 ГрК РФ):

  1. многоквартирные дома
    • характеристики таких домов представлены ниже
  2. ЗУ в границах элемента планировочной структуры поселения/городского округа и расположенные на них объекты недвижимого имущества:
    • объекты недвижимости на таких ЗУ не являются многоквартирными домами, указанными в пункте 1

Характеристики многоквартирных домов, включаемых в решение о КРТ жилой застройки

  • дома признаны аварийными
  • дома признаны подлежащими сносу или реконструкции
  • дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта РФ, исходя из одного или нескольких следующих требований:
    • физический износ основных конструктивных элементов (крыша, стены, фундамент) превышает значение, определённое субъектом РФ
    • совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества, в расчёте на 1 м 2 общей площади жилых помещений превышает стоимость, определённую нормативным правовым актом субъекта РФ
    • дома построены в период индустриального домостроения – по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий
    • ограниченно работоспособное техническое состояние домов (порядок признания устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства)
    • отсутствие в домах централизованных систем инженерно-технического обеспечения

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ жилой застройки

Не могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

  • ЗУ, расположенные в границах территории для КРТ:
    1. предназначенные для размещения объектов федерального значения
    2. с расположенными на участках объектами федерального значения:
      • за исключением случаев согласования включения указанных ЗУ в границы территории, подлежащей комплексному развитию, с федеральными органами исполнительной власти, иными организациями, которым в соответствии с федеральными законами и решениями Правительства РФ предоставлены полномочия по распоряжению указанными ЗУ (порядок данного согласования устанавливается Правительством РФ)
  • ЗУ с многоквартирными домами, не предусмотренные часть 2 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ)
    • также жилые помещения в таких многоквартирных домах
  • иные объекты недвижимого имущества, определённые:
    • Правительством РФ
    • нормативным правовым актом субъекта РФ

В границы КРТ также не включаются ЗУ с расположенными на них:

  • жилыми домами блокированной застройки
  • объектами ИЖС
  • садовыми домами

Изъятие для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ:

  • индивидуальных жилых домов
  • садовых домов
  • домов блокированной жилой застройки
  1. признания объектов аварийными
  2. их ненадлежащего технического состояния
  3. отсутствия в домах систем инженерно-технического обеспечения

Такие дома могут признать непригодными для проживания. Как и с аварийными многоэтажками, согласия собственника на снос не требуется, но владельцу должны предложить компенсацию.

Если расположенный в границах КРТ дом и землю под ним не включили в программу, то собственник может сам подать заявку на участие. Закон предусматривает такую возможность и для тех, кто не менее 5 лет арендует или безвозмездно пользуется государственным или муниципальным земельным участком.

Органы региональной власти или органы местного самоуправления, принявшие решение об изъятии недвижимости в целях КРТ, обязаны (статья 56.12 ЗК РФ):

  1. опубликовать решение в СМИ
  2. направить собственникам изымаемой недвижимости копию решения:
    • в течении 7 рабочих дней со дня принятия
  3. обратиться в суд об изъятии недвижимости и о прекращении права собственности на неё:
    • если в течение 1 месяца собственники недвижимости не заключат соглашение о ее выкупной цене и о размере убытков, подлежащих возмещению

На изъятые объекты будет регистрироваться право собственности:

  1. или Российской Федерации
  2. или субъекта РФ
  3. или муниципального образования

Нововведения в ЖК РФ при осуществлении КРТ жилой застройки

ФЗ № 494-ФЗ предусматривает порядок обеспечения жилищных прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

  • введён единый механизм КРТ сноса аварийного и ветхого жилья
  • регионы получили:
    • право утверждать адресные программы сноса и реконструкции многоквартирных домов с учетом мнения жителей
    • полномочия по определению технических характеристик многоквартирных домов, которые могут быть включены в эти программы

Цель поправок – создание механизма для ускоренного расселения аварийного и ветхого жилья и обеспечение комфорта городской среды с сохранением интересов жильцов.

При реконструкции целых кварталов, предусмотренной КРТ, жители получат не просто квартиру в отдельно стоящем новом доме, но и:

  • обновленные коммуникации
  • благоустройство
  • зоны рекреации
  • социальную инфраструктуру

Новый закон предоставляет гражданам гарантии:

  1. административные – в виде права голосовать на общих собраниях собственников за участие в программе КРТ
  2. финансовые – в виде:
    • денежного возмещения
    • квартиры с зачётом возмещения
    • равнозначного жилья

Для проведения собрания по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. Для решения вопроса необходимы 2/3 голосов всех жильцов, а не только участников собрания. Учитываются голоса как собственников, так и нанимателей квартир, голосующих как представители собственников.

Проект решения о КРТ публикуется на сайте:

  • местной администрации
  • регионального правительства

В проекте будет список домов, которые собираются расселить. Пока документацию не утвердили, можно исключить дом из программы КРТ. Потом будет поздно.

Права собственников

У собственника есть право выбора между равноценным денежным возмещением стоимости квартиры и равноценным жильем. Решение о компенсации принимает собственник.

В соответствии с требованиями ФЗ №494-ФЗ, в Жилищный кодекс РФ внесена статья 32.1. В ней прописаны новые нормы о возмещении и предоставлении равноценных жилых помещений в обеспечение прав граждан при осуществлении КРТ жилой застройки:

  • собственникам, освобождающим свои помещения многоквартирном доме, попавшем под КРТ, будет предоставлено:
    • или равноценное возмещение
    • или другое жилое помещение
  • собственникам жилых помещений, взамен освобождаемых ими жилых помещений, предоставляется возмещение (часть 7 статьи 32 ЖК РФ):
    • если у собственника жилого помещения нет в собственности иных жилых помещений, то, по его заявлению, после возмещения в денежной форме, за ним сохраняется право пользования освобождаемым жилым помещением на срок не более чем 6 месяцев, если более продолжительный срок не определён в договоре (часть 6 и часть 10 статьи 32 ЖК РФ)
    • нанимателю жилого помещения взамен освобождаемого им жилого помещения предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма:
      • общая площадь, жилая площадь которого и количество комнат в котором не меньше общей площади, жилой площади освобождаемого жилого помещения и количества комнат в освобождаемом жилом помещении
      • при наличии письменного заявления нанимателя жилого помещения другое жилое помещение может быть предоставлено ему на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность
Читайте также:  Урок день земли для 5 9 классов

Нормативным правовым актом субъекта РФ может быть предусмотрено право собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений на получение равнозначного жилого помещения

Могут быть предусмотрены дополнительные меры поддержки собственников по обеспечению жилыми помещениями, предусмотренные:

  • нормативным правовым актом РФ
  • нормативным правовым актом субъекта РФ
  • муниципальными правовыми актами
  1. равноценного возмещения или жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за освобождаемое жилое помещение
  2. равнозначного жилого помещения в соответствии с частью 5 настоящей статьи

осуществляются на основании договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение (пункты 9 – 16 статьи 32.1 ЖК РФ). Он заключается между собственником жилого помещения и:

  • уполномоченным органом государственной власти
  • уполномоченным органом местного самоуправления
  • юридическим лицом, созданным Российской Федерацией или субъектом РФ и обеспечивающим в соответствии с ГрК РФ реализацию решения о КТР
  • лицом, с которым заключен договор о КТР жилой застройки, в случае, если это предусмотрено таким договором о КТР

Возмещается рыночная стоимость помещения. Она включает в себя:

  • рыночную стоимость общего имущества
  • рыночную стоимость ЗУ
  • стоимость понесенных затрат

Нанимателю, взамен освобождаемого им жилого помещения, предоставляется другое равноценное жилое помещение – по договору социального найма. Общая и жилая площади, а также количество комнат уменьшиться не должны.

Очередники сохраняют право состоять на учёте после переселения. Взамен комнаты в коммунальной квартире, признанной таковой до 1 января 2021 года, предоставляется отдельная квартира.

Наличие ипотеки не является препятствием для изъятия квартиры. Обязательства по ней переходят на новое жильё. Регистрирующий орган сам направит все данные банку.

Важная норма в пользу граждан – в год расселения дома жильцы освобождаются от взносов на капитальный ремонт. То, что было уплачено до этого, идёт в общий фонд на реализацию решения по КРТ.

2. КРТ нежилой застройки

Объекты, включаемые в границы КРТ нежилой застройки

КРТ нежилой застройки осуществляется на застроенной территории. В её границах – земельные участки (ЗУ), на которых расположены (пункт 5 статьи 65 ГрК РФ):

  1. ОКС, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции
    • за исключением многоквартирных домов
  2. ОКС, снос/реконструкция которых планируются на основании адресных программ, утверждённых высшим органом исполнительной власти субъекта РФ
    • за исключением многоквартирных домов
  3. ОКС, признанные самовольными постройками в соответствии с гражданским законодательством
  4. ОКС, предельные параметры строительства которых не соответствуют тем параметрам, что установлены в ПЗЗ
  5. ОКС, для которых одновременно не соответствуют ПЗЗ:
    • предельные параметры строительства
    • ВРИ ЗУ

Запреты на изъятие ЗУ в целях КРТ нежилой застройки

В границы КРТ нежилой застройки не включаются:

  • многоквартирные дома
  • жилые дома блокированной застройки
  • объекты ИЖС
  • садовые дома
  • иные ОКС, расположенные на ЗУ, предназначенных:
    • для ИЖС
    • для ведения ЛПХ
    • для ведения садоводства

Права арендаторов объектов, включённых в границы КТР

Субъекты малого или среднего предпринимательства:

  • являющиеся арендаторами объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
    • зданий
    • сооружений
    • нежилых помещений
  • утратившие право аренды:
    • в связи с реализацией решения о комплексном развитии территории жилой застройки
    • в связи с решением о КТР нежилой застройки

имеют право на заключение нового договора аренды иного:

  • здания
  • сооружения
  • нежилого помещения

находящегося, соответственно, в государственной или муниципальной собственности и являющегося равнозначным (пункт 12 части 1 статьи 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26 июля 2006 года).

Новый договор аренды заключается:

  • в день прекращения прежнего
  • на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды
  • на срок, оставшийся до истечения прежнего договора
  • без проведения торгов
  • с сохранением льгот, предусмотренных:
    • законодательством РФ
    • нормативными правовыми актами субъекта РФ
    • муниципальными правовыми актами

Примечание

Условие изъятия участков и ЗУ, попавших в границы КТР

В целях КРТ для государственных или муниципальных нужд могут быть изъяты:

  • ЗУ, находящиеся в границах территории, в отношении которой принято:
    • решение о КРТ жилой застройки
    • решение о КРТ нежилой застройки
  • объекты недвижимого имущества, расположенные на ЗУ

только в порядке, установленном земельным законодательством (если иное не предусмотрено ГрК РФ).

3. Комплексное развитие незастроенной территории

КРТ осуществляется в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры, их частей.

В их территории включаются следующие ЗУ (подпункт 3 пункта 1 статьи 65 ГрК РФ):

  • ЗУ, находящиеся в государственной собственности
  • ЗУ, находящиеся муниципальной собственности
  • ЗУ, государственная собственность на которые не разграничена
  • ЗУ с неразграниченной государственной собственностью, на которых расположены ОКС:
    • при условии, что ЗУ, ОКС не имеют обременений в виде прав третьих лиц

4. КРТ по инициативе правообладателей ЗУ и ОКС

Правообладатели ЗУ или ОКС, расположенных в границах КРТ

  1. собственники ЗУ и ОКС, расположенного на земельном участке
  2. лица, которым ЗУ, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены:
    • в аренду
    • в безвозмездное пользование

Правообладатели-несобственники ЗУ допускаются к участию в КРТ при выполнении следующих условий:

  1. срок действия прав на ЗУ на день заключения договора составляет не менее чем 5 лет
  2. наличие письменного согласия на распоряжение объектом недвижимого имущества
    • в случае, если ЗУ и (или) расположенный на нём объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности

Письменные согласия собственников ЗУ или ОКС не требуются, если мероприятия по КРТ не предусматривают:

  • изменение ВРИ ЗУ
  • изменение ВРИ объекта недвижимого имущества, расположенного на участке

Особенности участия правообладателей ЗУ или ОКС изложены в статье 70 ГрК РФ. Оно происходит на основании договоров о КРТ:

  • заключаются органами местного самоуправления с правообладателями ЗУ и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
  • содержание договора о КРТ определяется в соответствии со статьей 68 ГрК РФ

Резюме

Принятие ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» (№ 494-ФЗ от 30.12. 2020) – революционный стремительный шаг в будущее.

От хлама аварийного и ветхого жилья нужно избавляться. Прежние законы, неплохо отработавшие своё время, создали неизбежные препятствия. Лучшие положения из них сохранены, но будущее никто отменить не сумеет. Оно не за горами, а уже завтра.

Современные требования – гибкость градостроительного и земельного законодательства, гарантированная защита жилищных прав и интересов собственников, правообладателей, застройщиков участков. Государство ждёт от каждого из них понимания и поддержки. Мнение каждого об улучшении градостроительного обустройства своей жизни, облика города или села очень важно.

Закон нуждается в доработке – законодатель понимает это и рассчитывает на ответный отклик. Топтаться на месте нельзя. Брюзжать и разводить «диванную»» критику – бесполезно. Безразличие – цинично. Расчёт на достижение лишь собственных целей без связи с задачами градостроительной политики страны, региона, своего города, поселения – наивно.

Каждому из нас нужно ответить на простой вопрос: «Хотим ли мы жить в достойных и комфортных условиях?» Самое время действовать, использовать цивилизованные возможности – общественные слушания, предложения депутатам и комиссиям и весь другой потенциал.

КРТ – один из универсальных механизмов реализации разумных планов. В будущем появятся новые градостроительные инструменты. И так до бесконечности – как сама жизнь. Совершенству предела нет.

Полезно знать

  • Сельский туризм: новое эффективное направление фермерства – 2022 – читать здесь
  • О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
  • Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
  • Ознакомиться с особенностями с/х угодий, понятием о балле бонитета, режимом использования таких земель можно здесь
  • С положениями «гаражной амнистии» 2021 – 2026 можно ознакомиться здесь
  • О практической полезности кадастрового плана территории (КПТ) – здесь
  • Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
  • Предоставление публичных земельных участков из земель с/х назначения для фермерства и ведения ЛПХ – здесь
  • Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь

Источник