Меню

Эффективное использование земли для строительства

Эффективное использование земли для строительства

Библиографическая ссылка на статью:
Леонова Н.В. Оценка экономической целесообразности и эффективности развития земельного участка // Экономика и менеджмент инновационных технологий. 2015. № 10 [Электронный ресурс]. URL: https://ekonomika.snauka.ru/2015/10/9977 (дата обращения: 17.08.2021).

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Представим нормативно-правовую базу оценки ННЭИ: Гражданский кодекс, Земельный кодекс, Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”; Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 256 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)”; Приказ Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. N 255 “Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)”.

Анализ наилучшего и наилучшего и наиболее эффективного использования земли подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается:

— состояние рыночного спроса,

— физическая пригодность участка,

— физическая осуществимость и технологическая обоснованность,

— законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству,

— стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который:

— юридически возможен и соответствующим образом оформлен,

— обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами,

— дает максимальную стоимость.

Соответственно, анализ наиболее эффективного использования свободного или застроенного земельного участка включает в себя следующие этапы:

— изучаются правовые и градостроительные ограничения по застройке или реконструкции территории. Определяются возможные варианты застройки физически осуществимые с учетом юридических ограничений.

— выявление перспективных направлений застройки на основании маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости в районе расположения земельного участка.

— построение денежных потоков (cash flow) при реализации перспективных направлений проектов строительства. Выявление наиболее предпочтительного варианта развития территории с точки зрения лучшего экономического эффекта

Подготовленный анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволит определиться собственнику (арендатору) земельного участка с концепцией развития объекта.

Результатом анализа наилучшего и наиболее эффективного использования является укрупненная концепция развития территории.

Будущий успех любого инвестиционного проекта во многом заложен в тщательно продуманной концепции. Концепция проекта, разработанная на знании текущей ситуации на рынке недвижимости с учетом тенденций и прогнозов и профессиональном опыте специалистов, увеличит инвестиционную стоимость проекта и обеспечит снижение рисков при его реализации.

Документ о концепции содержит в себе:

— информацию об объемах строительства с учетом градостроительных ограничений;

— анализ посадки объектов на застраиваемом земельном участке, определение целевого использования объектов поэтажно с зонированием;

— технико-экономическое обоснование (feasibility study);

— методику вывода объекта на рынок, идеологию и технику проведения рекламной компании.

С учетом подготовленной описательной части концепции, предоставленных данных и существующих рыночных тенденций, требований к объектам недвижимости можно будет разработать архитектурную концепцию объекта.

Архитекторы и консультанты осуществляют разработку эскиза, исходя из обширного опыта в реализации проектов жилой недвижимости.

Предпроектная проработка включает:

— предложение как минимум двух вариантов базовой концепции разрабатываемых зданий, с расчётом доходной и расходной части для каждого;

— анализ рынка и ближайшего окружения с определением диапазона стоимостного предложения по выбранным функциям и определение глубины потенциального спроса;

— определение оптимальной этажности зданий при новом строительстве;

— определение разрешенного использования, получение кадастровой справки;

— расчет финансовой модели по обоим вариантам концепции с определением IRR и NPV проекта и анализом чувствительности проекта к увеличению/уменьшению затрат и увеличению/уменьшению доходной части.

Читайте также:  Что такое кабель канал под землей

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) позволяет судить об экономической целесообразности (или нецелесообразности) осуществления предполагаемого проекта строительства или модернизации/реконструкции существующего объекта. Результаты технико-экономического обоснования (ТЭО) основываются на маркетинговых исследованиях рынка недвижимости, анализе капитальных затрат, расчетов сопутствующих реализации инвестиционного проекта рисков.

Технико-экономическое обоснование дает возможность инвесторам (кредитным учреждениям) определить стоит ли вкладывать деньги (финансировать) в предполагаемый проект, и если да то указывает какой экономический эффект ожидать в будущем.

Фактически технико-экономическое обоснование, основанное на мнении профессиональных участниках рынка, является отправной точкой при реализации любого инвестиционного проекта, если он неубыточен, и его внутренняя норма доходности устраивает девелопера.

Если технико-экономическое обоснование говорит о целесообразности инвестирования в проект строительства или реконструкции, то основное внимание бизнес-планирования делается на программу реализации проекта, построение и описание бизнес-схем.

Бизнес-план указывает на цели проекта и способы их достижения при снижении рисков. Бизнес-план служит неким подобием пособия для лиц, непосредственно реализующих проект. Инвестор на бумаге до реализации проекта может увидеть возможные проблемы и способы их преодоления.

Привлечение финансов и оценка эффективности инвестиций

Одной из важной составляющей инвестиционного проекта является форма его финансирования. Финансирование строительства осуществляется за счет собственных и привлеченных средств. Преимущества собственных средств это скорость и самостийность их привлечения, однако, собственные средства, практически всегда, сильно ограничены и направлены на решение текущих задач. При этом следует заметить, чем меньше собственных средств вложено в проект, тем больше относительная прибыль на собственный капитал при его реализации.

Тем самым без привлечения заемных средств, не осуществим ни один значимый девелоперский проект. При этом следует различать привлекаемые средства по типу: кредитные и инвестиционные средства.

Земля является природной основой всего рынка недвижимости. Строительство здания или реализация инвестиционного проекта всегда начинается с приобретения прав на земельный участок. Во многом правильная оценка земельного участка служит основой получения конкурентного объекта или ведения эффективной коммерческой деятельности на данном земельном участке в будущем.

Земельный участок стоит ровно столько, сколько правообладатель может получить рациональных и/или эмоциональных выгод от владения им. Если мы говорим про коммерческую застройку, инвестпроекты, сельскохозяйственные земли, то следует говорить об экономических факторах (рациональных выгодах); если про усадьбы, имения, то скорее об эмоциях, которые можно получить за приобретение аналогичного объекта.

Что влияет на стоимость земли?

— месторасположение земельного участка;

— правовые аспекты пользования земельным участком;

— имеющиеся обременения и ограничения, в том числе градостроительные;

— обеспеченность коммуникациями (кроме сельхозугодий) или плодородность (для сельхозугодий)

В каких случаях необходима оценка земли?

— для получения независимого мнения в случаях сомнений справедливости цены;

— для принятия решения вхождения в инвестиционный проект;

— для получения банковского кредита или проектного финансирования;

— для решения имущественных споров;

— для оспаривания кадастровой стоимости (переход в раздел оспаривания кадастровой стоимости);

— изъятия земельных участков для муниципальных или государственных нужд.

Принцип оценки земельного участка – оценка земельного участка строится на основании анализа его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Документы необходимые для оценки

— правоустанавливающие документы на земельный участок;

Таким образом, анализ рынка дает возможность ответить на вопросы, что покупателям интересно, что они хотят и в чем нуждаются.

При анализе рынка важно предоставить рыночную информацию о ценах продажи и аренды, охарактеризовать ситуацию по спросу и предложения. Важно, что информация должна поступать от различных независимых источников, обладающих большой достоверностью.

Для узконаправленного исследования необходимо сегментировать рынок по существенным признакам. Такое исследования будет глубоко описывать интересующий формат недвижимости.

Читайте также:  Порядок нормативно денежной оценки земли

В анализе необходимо учитывать тенденции по росту или падению изучаемого рынка в определённый период времени.

Маркетинговые исследования являются важным фактор успеха деятельности на рынке. Ведь маркетинговые исследования направлены на выявление о потребителях (исследование спроса) и рынка (исследование рынка).

Использование данных маркетинговых исследований позволяют делать продукт наиболее ориентированный на покупателя, ответить на вопрос, какой сегмент рынка наиболее востребован для инвестиций на текущий момент или в будущем, будет ли ожидать успех ввода на рынок объектов нового формата.

Библиографический список

  1. Харрисон Г. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с анг. – М.: РИО Мособлупрполитиграфиздата, 2010. – 231 с.
  2. Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2012. – 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)
  3. Грабовый П.Г., Коростелев С.П. Оценка Собственности. Часть 1. Оценка недвижимости. Учебное пособие. – М.: МГСУ-РООС, 2013. – 180 с.
  4. Оценка недвижимости: Учеб. Пособие для вузов / под ред. Проф. В.А. Швандера. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2014. – 303с
  5. Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости. – Спб.: Издательство «МКС», 2009. – 422 с.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться:

&copy 2021. Электронный научно-практический журнал «Экономика и менеджмент инновационных технологий».

Источник

Использования земли

Рациональное использование и охрана земли – одна из главных задач в любом обществе. Рациональное использование земель предполагает использование их по целевому назначению с соблюдением установленных требований и ограничений, а также с учетом соответствия цели и характера использования конкретных земельных участков их свойствам. Это использование земель, не приводящее к снижению их качества [31].

Перед обществом стоит сложная задача: так организовать использование земель, чтобы, с одной стороны, прекратить процессы деградации почв, осуществить их восстановление и улучшение, а с другой – добиться повышения эффективности производства за счет организации рационального землепользования. Эта задача может быть решена только в ходе землеустройства, главная цель которого – организация рационального, эффективного использования и охраны земли, создание благоприятной экологической обстановки, улучшение природных ландшафтов и реализация земельного законодательства.

Рациональным может считаться использование земли, при котором:

1) осуществляются охрана и воспроизводство продуктивных и иных полезных свойств земли;

2) наиболее полно учитываются природные и экономические условия и свойства конкретных земельных участков;

3) достигается высокая эффективность производственной и иной деятельности;

4) обеспечивается оптимальное сочетание общественных, коллективных и личных интересов в использовании земли [38].

При нерациональном использовании земли в зависимости от природных условий и характера хозяйственной деятельности пользователей возникают разнообразные формы ее деградации:

– загрязнение сельскохозяйственных и лесных земель отходами промышленного и аграрного производства, минеральными удобрениями и пестицидами;

– иссушение территории при мелиорации и добыче минерального сырья и топлива;

– подтопление земель при гидроэнергетическом строительстве и орошении;

– нарушение земель при горных работах и строительстве;

– переуплотнение почв ходовыми частями машин и механизмов.

Эффективное использование земель – использование земель, приносящее экономический, социальный, экологический или иной полезный результат [1].

Особенности использования земли требуют обязательной ее охраны, т. е. защиты от эрозии, деградации, загрязнения, заражения и других неблагоприятных факторов, а также от нерационального расходования для нужд промышленности, транспорта и других несельскохозяйственных целей; организации рационального использования земли, то есть такого ее использования, которое не только отвечает экономическим интересам государства, предприятий, различных отраслей и граждан, но и обеспечивает оптимальное взаимодействие с окружающей природной средой, охрану земли при ее предоставлении и в процессе эксплуатации.

Чем выше научно-технический потенциал общества и интенсивнее природопользование, тем острее ощущается потребность в охране земель и других природных ресурсов. Главная задача заключается в том, чтобы использование земельных ресурсов во всех сферах жизни общества не приводило к необратимому нарушению экологического равновесия в природе.

Читайте также:  Земля для гвоздики садовой

Под охраной земель в землеустроительной науке и практике понимают комплекс организационно-хозяйственных, агрономических, технических, мелиоративных, экономических, правовых и других мероприятий по предотвращению и устранению процессов, ухудшающих состояние земель, а также по необоснованному их изъятию из сельскохозяйственного и другого использования [11].

Охрана земель должна осуществляться на основе комплексного подхода к экосистемам как сложным образованиям с учетом зональных и региональных особенностей, предусматривать сохранение почв, ограничение вредных воздействий на растительный и животный мир, геологические породы и другие компоненты окружающей среды.

Состав мероприятий по охране земли зависит от возможных форм ее деградации, особенностей состояния и предполагаемого использования соответствующих территорий. Отдельные мероприятия целесообразно объединять в земельно-охранные комплексы с учетом совместного действия различных негативных процессов – эрозии, засоления, загрязнения и т. д.

Предотвращение эрозии почв достигается при рациональной организации территории и производства, применении ресурсосберегающих технологий земле- и водопользования.

Загрязнение, подтопление земель могут быть преодолены за счет устранения источника вредного воздействия, рациональной организации территории, возделывания подходящих культур, технических и технологических усовершенствований.

Нарушения земель при добыче минерального сырья и строительства можно избежать при ограничении их масштабов и своевременной рекультивации нарушенных площадей.

Землепользователи должны осуществлять в границах предоставленных им земельных участков следующие мероприятия по охране земель [1]:

‑ благоустраивать и эффективно использовать землю, земельные участки;

‑ сохранять плодородие почв и иные полезные свойства земель;

‑ защищать земли от водной и ветровой эрозии, подтопления, заболачивания, засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами, химическими и радиоактивными веществами, иных вредных воздействий;

‑ предотвращать зарастание сельскохозяйственных земель древесно-кустарниковой растительностью (насаждениями) и сорняками;

‑ сохранять торфяно-болотные почвы при использовании сельскохозяйственных земель, предотвращать процессы минерализации торфяников;

‑ проводить консервацию деградированных земель, если невозможно восстановить их исходное состояние;

‑ восстанавливать деградированные, рекультивировать нарушенные земли;

‑ снимать, сохранять и использовать плодородный слой земель при проведении работ, связанных с добычей полезных ископаемых и строительством.

Мероприятия по охране земель должны включаться в:

‑ региональные схемы использования и охраны земельных ресурсов, схемы землеустройства административно-территориальных и территориальных единиц, территорий особого государственного регулирования, проекты внутрихозяйственного и межхозяйственного землеустройства и иную землеустроительную документацию;

‑ проектную документацию на размещение, строительство, реконструкцию, эксплуатацию, консервацию и снос объектов промышленности, транспорта, связи, обороны, коммунального лесного, водного и сельского хозяйства, а также иных объектов, оказывающих воздействие на землю;

‑ проектную документацию по мелиорации земель;

‑ технические нормативные правовые акты, устанавливающие технические требования к технологическим процессам, непосредственно связанным с использованием земель в хозяйственной и иной деятельности [1].

Юридические лица и индивидуальные предприниматели, хозяйственная или иная деятельность которых непосредственно связана с использованием земель или вредным воздействием на них, осуществляют мероприятия по охране земель в соответствии с утвержденными планами, согласованными с территориальными органами Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь. Планы по охране земель должны содержать сведения о гарантированных объемах и источниках финансирования мероприятий по охране земель.

Финансирование мероприятий по охране земель осуществляется за счет собственных средств землепользователей, средств республиканских и местных бюджетов, направляемых на эти цели в соответствии с законодательством, а также иных источников, не запрещенных законодательством.

Для оценки состояния земель устанавливаются в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемическом благополучии населения, об охране окружающей среды нормативы предельно допустимых концентраций химических и иных веществ в почве.

Источник