Меню

Экономическая оценка земель ее учет в землеустройстве

Земельный кадастр. Экономическая оценка земли

Земельный кадастр— определенная система достоверных сведе­ний и документов о правовом положении, количестве, качестве и оценке земель. Формируется путем проведения специальных госу­дарственных мероприятий по учету, описанию и оценке земли.

Государственный земельный кадастр ведут в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав соб­ственников, землепользователей и арендаторов и создания объек­тивной основы для установления цены на землю, земельного нало­га, арендной платы.

В процессе формирования кадастра земель сельскохозяйствен­ного назначения проводят следующие операции:

v государственную регистрацию землепользовании;

v количественный и качественный учет земель;

v оценку земель, которая включает бонитировку почв и экономи­ческую оценку.

Регистрацию осуществляют на основании решений соответству­ющих органов о предоставлении земель в собственность, во владе­ние, в пользование и аренду после уточнения границ участка в нату­ре, оформления и выдачи документов. Сведения о правовом поло­жении земельного участка записывают в государственную кадаст­ровую книгу земель; в ней содержатся также данные об объектах и субъектах земельной собственности, землепользования и аренды земель, о целевом назначении земельных угодий.

Количественный учет земель заключается в определении их на­личия и распределении по объектам земельной собственности и землепользователям, видам угодий (пашня, многолетние насажде­ния, сенокосы, пастбища).

Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирова­ние, классификацию, характеристику по экологическим и технологи­ческим свойствам, группировку почв (черноземы обыкновенные, чер­ноземы выщелоченные, дерново-подзолистые, каштановые и т. д.).

При ведении учета земель устанавливается степень их ценности, выделяются нерационально используемые, нарушенные и мало­продуктивные земли, деградированные сельскохозяйственные уго­дья.

Земли сельскохозяйственного назначения оценивают с учетом их производительной способности, местоположения и других свойств.

Бонитировка — это сравнительная оценка почв по плодородию, проводимая при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивно­сти земледелия. В качестве показателей при бонитировке использу­ют как урожайность сельскохозяйственных культур, так и наиболее устойчивые свойства почв, коррелирующие с ней: содержание фи­зической глины, гумуса, сумма поглощенных оснований, кислот­ность, смытость и другие. В результате рассчитывают совокупный балл по оценочным группам почв.

Экономическая оценка характеризует землю как средство произ­водства в сельском хозяйстве. Отличие ее от бонитировки состоит в том, что земля оценивается не как природное тело, а как средство производства, в неразрывной связи с экономическими его условия­ми. При экономической оценке земли учитывают не только каче­ственную характеристику почв — бонитет, но и условия производ­ства: число работников на 100 га площади, стоимость силовых и ра­бочих машин на 1 га, применение удобрений, количество осадков за вегетационный период и др.

Оценивают землю на основе массовых данных о фактической урожайности сельскохозяйственных культур и затратах на их про­изводство за длительный период (не менее 5 лет). Экономическая оценка земли выражается в баллах. За 1 балл принимают урожай­ность культур 0,5 ц корм, ед., или стоимость валовой продукции 10 руб.

Ведение государственного земельного кадастра на всех уровнях возлагается на соответствующие комитеты по земельной реформе и земельным ресурсам.

Рациональное использование земельных ресурсов предполагает ведение их мониторинга. Мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земельного фонда для своевре­менного выявления его изменений, их оценки, предупреждения и устранения последствий негативных процессов.

Объектом мониторинга являются все земли Российской Федера­ции независимо от форм собственности, целевого назначения и ха­рактера использования.

Мониторинг позволяет выявить следующие процессы: эволюционные (связанные с естественно-историческими про­цессами развития); цикличные (суточные, сезонные, годовые и иные изменения природного характера); антропогенные (результаты человеческой деятельности); чрезвычайные ситуации (аварии, катастрофы, стихийные и эко­логические бедствия и др.).

Основными задачами мониторинга являются:

— своевременное выявление изменений состояния земельного фонда, их оценка, прогноз и выработка рекомендаций по предуп­реждению и устранению последствий негативных процессов;

Читайте также:  Кричалки ко дню земли

— информационное обеспечение государственного земельного ка­дастра, контроль за использованием и охраной земель.

Содержание мониторинга земель составляют систематические наблюдения (съемки, обследования и изыскания) за состоянием зе­мель, выявление изменений и их оценка, наблюдение за процесса­ми, связанными с изменением плодородия почв (опустынивание, водная эрозия, потеря гумуса, ухудшение структуры почвы, забола­чивание и засоление), зарастанием и закустариванием сельскохо­зяйственных угодий, загрязнением земель пестицидами, тяжелыми металлами, радионуклидами, другими токсичными веществами.

По результатам оценки состояния земель составляют оператив­ные сводки, доклады, научные прогнозы и рекомендации с соответ­ствующими тематическими картами, диаграммами и таблицами, характеризующими динамику и тенденции изменений, в особенно­сти имеющих негативный характер.

Источник

ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО И ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ

Землеустройство также тесно связано с земельно-оценочной деятельностью, без которой невозможны планирование и орга­низация рационального использования и охраны земли. С одной стороны, мероприятия по экономической оценке земли служат информационной основой для принятия многих землеустрои­тельных решений (в частности, по территориальной организации и размещению производства в схемах и проектах землеустрой­ства с целью наиболее полного учета плодородия почв и эконо­мического потенциала земли). Данные экономической оценки используют для экономического обоснования принимаемых зем­леустроительных решений и выбора наилучшего из возможных вариантов.

С другой стороны, сами проекты землеустройства создают оценочную базу в виде определенного каркаса земельных участ­ков, подлежащих оценке или переоценке. Например, при межхо­зяйственном землеустройстве образуются новые и упорядочиваются существующие землевладения и землепользования, устра­няются недостатки в использовании земли (чересполосица, вкрапливания, вклинивания и др.). Это влияет на размер, каче­ство и местоположение земельных участков, находящихся в соб­ственности, владении или пользовании юридических и физичес­ких лиц, а следовательно, на величину земельного налога и арен­дной платы.

Кроме того, при внутрихозяйственной оценке земель, базирую­щейся на проектах внутрихозяйственного землеустройства, появ­ляется возможность сравнить земли, закрепляемые за различными производственными подразделениями (бригадами, отделениями, цехами, звеньями), занятые разными севооборотами, полями и угодьями, с тем чтобы дифференцировать урожайность сельскохо­зяйственных культур, рассчитать себестоимость продукции, зап­ланировать норму выработки, расход топлива и смазочных мате­риалов и использовать эти данные для совершенствования внут­рихозяйственных расчетов.

Таким.образом, в ходе подготовительных работ к составлению любого проекта землеустройства обязательно собирают и анализи­руют материалы экономической оценки земель, в том числе:

данные четырех туров экономической оценки земли, прово­дившихся в России с конца 60-х до начала 90-х годов;

сведения по внутрихозяйственной оценке земель сельскохозяй­ственных предприятий, проводившейся в 80-х годах;

данные государственной кадастровой оценки земель, осуществ­ляемой в настоящее время.

После проведения землеустройства данные экономической оценки земель обязательно уточняют.

Практика показывает, что после проведения землеустройства ценность земельных участков повышается. Поэтому в России и за рубежом экономический эффект землеустройства связывают с ро­стом земельной ренты, а соответственно и цены (стоимости) зе­мельного участка.

Известен классический пример расчета экономической эффек­тивности землеустройства, предложенный А. В. Чаяновым (Чая­нов В. А. Землеустройство и таксация в научном наследии А. В. Чая­нова/Под ред. и с предисловием С. Н. Волкова. — М.: ГУЗ, 2000.-С. 33-35).

Прирост ценности земли (У), по его мнению, равняется капи­тализированному эффекту землеустройства:

где X2и X1 — ценность земли соответственно после и до землеустройства; B — ва­ловой доход хозяйства; А1 и А22— эксплуатационные расходы соответственно до и после землеустройства; Р — процентная ставка, используемая для капитализации ренты; а — приращение земельной ренты за счет землеустройства.

Предположим, что земельная площадь хозяйства составляет 200гa, валовой доход В= 15 тыс. руб., издержки производства a1= 13 тыс. руб., затраты на землеустроительные работы К= 1500руб. В результате проведения землеустроительных работ ежегодные издержки сокращаются до А2= 12500руб. Тогда зе­мельная рента до землеустройства будет равна

Читайте также:  Виды земель в гражданском праве

Х\ = В – А1 = 15000 — 13000 = 2000 руб. После землеустройства

Х2 = В — А2 = 15000 — 12500 = 2500 руб. Эффект землеустройства составит

Стоимость земель до землеустройства, принимая процент ка­питализации Р= 5 %, составит

Таким образом, стоимость земли увеличится на Z= Y2 –Y1 = 10000 руб.

Экономический эффект землеустройства можно оценить двояко:

а) по приросту дохода на дополнительно вложенный капитал:

б) по приросту стоимости по отношению к этим вложениям:

В данном случае землеустройство оказалось исключительно выгодным, так как ставка дохода 33,3 % на вложенный капитал намного выше любой мыслимой нормы.

Дата добавления: 2018-02-15 ; просмотров: 974 ; Мы поможем в написании вашей работы!

Источник

Экономическая оценка земель. Плата за землю

Экономическая оценка земель характеризует их хозяйственную ценность и отражает потенциальный экономический эффект, конечный результат, который может быть получен. Чтобы правильно оценивать почвы разных зон, районов, хозяйств, надо соблюдать ряд исходных принципов. При определении дохода, эффекта получаемого с 1 га земли разных зон, районов, следует исходить из оптимальной для этих условий структуры производства, так как любые экономические показатели, по которым ведется экономическая оценка земли, во многом зависят от того, какие культуры и отрасли берутся в основу расчета. Для каждой зоны, района следует брать такую структуру производства, такой набор отраслей, которые в большей мере отвечают местным условиям и обеспечивают наиболее рациональное использование земель, получение более высокого конечного результата.

Распространенная методика экономической оценки земли основывается на массовых данных о фактической урожайности культур и затрат на их производство в динамике не менее чем на 5 лет. Оценочные показатели рассчитываются по агропроизводственным группам почв, отдельно по орошаемым, осушенным, и в целом по мелиорированным землям при выровненной структуре производства. Для исчисления валовой продукции применяют единые цены. Затраты на производство продукции берут фактические. Результаты экономической оценки земли представляются для их практического использования в относительном измерении – в баллах по 100-балльной системе, которые показывают, насколько та или иная земля лучше или хуже другой.

Экономическая оценка земли в баллах пригодна для решения ряда вопросов, а для обоснования многих народнохозяйственных проблем нужна стоимостная оценка земли, т.е. ее экономическая оценка в денежной форме. И особенно это необходимо для обоснованного решения вопросов, связанных с отводом земель на несельскохозяйственные цели, например, при выделении участков под строительство. При строительстве гидростанций, что связано с затоплением больших земельных массивов, строителям может оказаться выгоднее использовать неудобные участки, если затраты на их подготовку будут ниже оценки удобного земельного участка. Без учета потерь, связанных с затоплением земель, без включения их оценки в издержки строительства, нельзя обоснованно выбрать оптимальное место возведения гидростанции, определить эффективность ее строительства и эксплуатации, обосновать целесообразность применения открытых методов разработки полезных ископаемых, а также отвод земель на другие цели.

Экономическая оценка земли имеет особенно большое значение для решения вопросов развития сельского хозяйства. Это проявляется в разных направлениях:

– при обосновании заказа для нужд государства по различным видам продукции по зонам, районам и хозяйствам, определении их специализации;

– при государственном регулировании цен на сельскохозяйственную продукцию;

– при построении налоговой политики на основе оценки земель, благодаря чему можно правильно разграничить объективные и субъективные факторы, определить, в какой мере получаемые доходы являются результатом лучших условий и в какой – высокого уровня хозяйствования;

Читайте также:  Демон земли атака титанов

– при расчетах эффективности производства;

– при сравнении результатов работы отдельных хозяйств и их подразделений.

Любые экономические показатели сами по себе недостаточно характеризуют уровень ведения хозяйств, если их рассматривать без учета качества используемой земли, ее оценки.

Постановлением Верховного Совета Республики Беларусь с 1 января 1992 г. введен в действие закон «О платежах за землю». Целью платы за землю является обеспечение экономическими методами рационального использования земель, формирование средств для осуществления мероприятийпо землеустройству, повышению качества земель и их охране, а также социальному развитию территории. Плата за землю обязательна для всех землевладельцев, землепользователей, в том числе арендаторов и собственников земли. Размер платы за землю зависит от качества и местоположения земельного участка, т.е. определяется земельной рентой.

В условиях ограниченности земельного фонда существует огромное количество вариантов использования одного и того же участка земли. На нем можно возделывать рожь или картофель, его можно использовать под пашню или пастбище, наконец, – вообще не для сельскохозяйственного производства, а к примеру, для постройки дома, торгового центра или завода. Каждое конкретное предприятие должно платить за землю, чтобы получить ее для использования именно в своих целях. Поэтому для него рента выступает как производственные издержки.

При аренде земли земельная рента в форме арендной платы поступает к землевладельцу. Но если фермер обрабатывает свою собственную землю, ему не нужно платить за аренду. Значит ли это, что земельная рента в этом случае исчезает? Разумеется нет. В этом случае рента остается в собственности самого фермера, она не различима в той массе дохода, который он получает от продажи своего продукта. Такая рента носит название условно начисляемой ренты.

Вместе с тем земельная рента является основой цены земельных участков. Земельный собственник, продавая землю, хотел бы получать от вырученной суммы такой же ежегодный доход, что и ранее получаемая арендная плата. Таким образом, цена земли является капитализированной земельной рентой и определяется по формуле:

, (5.1)

где V – текущая цена земельного участка;

R – ожидаемая арендная плата с этого участка;

g – индекс дополнительного по сравнению с общим уровнем инфляции роста земельной ренты.

Большинство потенциальных покупателей и продавцов земли не имеют достаточно точной информации о ценах земельного рынка. Во-первых, распространению такой информации препятствует низкая активность рынка земельных участков. Во-вторых, на реальную цену земли влияют размер, местоположение участка, его плодородие, обеспеченность водой и т.д., т.е. большое количество факторов. В-третьих, на цену земли оказывает влияние давление спроса на землю для несельскохозяйственного использования – в районах ажиотажного спроса цены на сельскохозяйственные земли выше, чем в регионах с меньшей плотностью населения.

Обозримый для потенциальных агентов земельный рынок не дает устойчивой и вполне достоверной информации о фактической цене земли, поэтому практически во всех развитых странах существует институт профессиональных оценщиков недвижимости – экспертов, определяющих цену земельных участков, по которой потенциальный покупатель и потенциальный продавец готовы совершить сделку в условиях равноценной информации, имеющей отношение к формированию этой цены.

Основным приемом оценки земли является метод сравнения продаж. В соответствии с этим методом оценщик собирает информацию о совершенных сделках с землей в данной местности, предполагая при этом, что цены на близлежащие участки должны быть примерно одинаковыми. При сборе такого рода информации необходимо также оценивать, насколько типичными были условия сделки, чтобы исключить те из них, которые были совершены в экстраординарных условиях.

Источник