Меню

Экономическая оценка земель может быть

ПОНЯТИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ.

Экономическая оценка земель предусматривает получение необходимых и достоверных сведений о производительной способности сельскохозяйственных угодий.

Данные оценки земель используют как нормативы и нормати-вообразующие факторы при планировании объемов производства и закупок сельскохозяйственной продукции, анализе эффективности использования земель и других производственных ресурсов в сельском хозяйстве (ресурсного потенциала), совершенствовании закупочных цен, платежей в государственный бюджет, материальном стимулировании труда, технико-экономическом обосновании землеустроительных мероприятий, расчете потерь сельского хозяйства при отводах земель и для других целей, связанных с учетом качества земельных угодий.

Основные принципиальные положения оценки земли были определены Общесоюзной методикой оценки земель 1976 г. В последующем были уточнены соотношение и взаимосвязь бони-тировки почв и экономической оценки земель, состав и способы обработки исходной информации, состав и содержание документации по оценке земель.

Так как земля — главное средство производства в сельской и лесной отраслях, то при оценке необходимо учитывать весь комплекс естественных условий производства (почвенных, климатических, пространственных). Поэтому экономическая оценка охватывает как естественные факторы, влияющие на сельскохозяйственное и лесное производство, так и экономические условия, которые характеризуются экономическим плодородием и местоположением участка, а также производственными факторами. Поэтому экономическая оценка земли по плодородию и местоположению является основной, на которой формируются другие виды оценки земли как объекта хозяйствования (по пригодности земель, машинной обработке, по эффективности мелиорации и т. п.). Такие оценки служат дополнительными к основной и являются специальными. Следовательно, под экономической оценкой понимают сравнительную оценку качества земли по экономическим показателям, которая необходима для решения многих производственных и управленческих задач, и прежде всего для эффективного использования земельных ресурсов с учетом их потенциальных возможностей.

Сравнение качества земли при экономической оценке может быть выражено как в абсолютных, так и в относительных показа-телях. Они количественно соизмеряют и характеризуют качество земли как средства производства в сельском хозяйстве. При эко-номической оценке земли необходимо исходить из понятия эко-номического плодородия как конкретной экономической формы проявления действительного почвенного плодородия. Плодоро-дие земли находит свое непосредственное экономическое выражение (материализуется) в количестве произведенной сельскохозяйственной продукции, в котором одновременно участвует как земля, так и прошлый овеществленный и живой труд, выраженный издержками производства. Поэтому количество продукции на разных земельных участках зависит от различия затрат или издержек производства.

Количество продукции, отнесенное к равным (равновеликим) производственным затратам, или затраты на производство еди-ницы продукции экономически отражают качество земли. Дру-гими словами, различие в качестве земли определяется эффек-тивностью (окупаемостью) равновеликих затрат, вложенных в землю разного качества. Из него следует, что та земля по каче-ству лучше, на которой при равных затратах произведено больше продукции.

Указанное методологическое положение вытекает из экономи-ческого учения о дифференциальной ренте и плодородии земли. Такой подход к определению различий в плодородии земель — основополагающий для экономической оценки земли.

Конкретному уровню развития культуры земледелия характерны соответствующая система агротехники, а также издержек производства. Затраты изменяются вследствие последовательных дополнительных вложений их на одной и той же площади земли, т. е. в связи с интенсификацией производства. Когда дополнительные вложения получают распространение в преобладающем числе предприятий, тогда новый уровень затрат становится нормальным и будет соответствовать сложившимся новым условиям производства.

Дополнительные затраты не только изменяют нормальный ми-нимум затрат, но и плодородие почвы. При слиянии искусствен-ного и естественного плодородия последнее под действием последовательных дополнительных вложений труда и средств повышается постепенно и определяется повсеместностью распространения этих вложений. Следует иметь в виду, что необходимые затраты зависят не только от уровня развития науки и техники, но и от свойств земли, используемой хозяйствами. Затраты на единицу площади хозяйств с близким технологическим уровнем, но расположенные в разных природно-экономических зонах, будут различны. Эти различия формируют различия почвенно-климатичес-ких условий природно-экономических зон. Полученная при этих затратах урожайность будет типичной для данного периода, зоны и почвы и отвечать уровню производства той или иной сельско-хозяйственной культуры. Поэтому оценивают земли не по всем, а по основным (ведущим) культурам, имеющим основное значе-ние в экономике сельскохозяйственных предприятий и распрос-траненным по территории. Так как пахотные земли используют Для выращивания многих культур, то экономическая значимость земли проявляется не только через выход продукции отдельных культур, но и через производство всей получаемой на ней про-дукции.

Читайте также:  Особенности формирования русских земель в единое государство

Использование земли обусловливается не только уровнем производства, но и характером использования сельскохозяйственных угодий, особенности которого в определенной степени предопределяют некоторую специфику оценки. Поэтому экономическую оценку земель надо также проводить по видам сельскохозяйственных угодий.

Поскольку на плодородие земли влияют как почвенно-клима-тические, так и экономические условия, экономическую оценку земель осуществляют по природно-экономическим зонам.

При экономической оценке земли учитывают и местоположе-ние земель, которое прежде всего сказывается на издержках про-изводства сельскохозяйственной продукции. Анализируя эту проблему, К. Маркс отмечал, что местоположение земельных участков имеет важное значение для последовательности, в которой могут вводиться в обработку земельные участки один за другим, и что плодородие и местоположение как два качественных фактора земли и основания дифференциальной ренты могут действовать в противоположном направлении.

Важная задача экономической оценки земли —выбор и обо-снование ее показателей. При обосновании показателей надо ис-ходить из общей методологической основы оценки и объективно отражать ее критерий и предмет. Через систему взаимосвязанных показателей соизмеряется и отражается в целом качество земли как средства производства, причем каждый из них характеризует ту или иную качественную сторону, поскольку земля имеет различные формы проявления в процессе ее производственного использования. В связи с этим одни показатели (урожайность, затраты) являются частными, другие (валовая продукция, доходность и др.) — общими. В целом же все они, всесторонне отражая критерий оценки, дают необходимую характеристику предмета оценки — земли.

К показателям экономической оценки предъявляются опреде-ленные требования: во-первых, быть достоверными, т. е. точно и Достаточно полно отражать предмет оценки; во-вторых, иметь конкретное практическое значение. Только в этом случае они могут найти широкое применение в хозяйственном комплексе. При исчислении показателей следует придерживаться определенной последовательности — от частного к общему.

Оценочные показатели могут иметь как натуральное, так и денежное выражение. В обществе земля выступает прежде всего как средство производства конкретных материальных благ, которые должны быть количественно и качественно соизмеримы посредством натуральных показателей. Наряду с этим при существующих товарно-денежных отношениях земля и производимые материальные блага выступают как товар. Поэтому объективно возникает необходимость соизмерения их через денежный показатель. Показатели экономической оценки земли могут быть выражены как в абсолютных, так и в относительных величинах.

Так как плодородие земли находит свое непосредственное выражение прежде всего в выходе конкретного вида продукции, т. е. урожайности сельскохозяйственных культур, то она и выступает в качестве исходного показателя экономической оценки.

Урожайность отражает качество земли лишь при условии ра-венства (равновеликое™) прямых производственных затрат на ее получение. Экономическую оценку земель нужно производить по нормальной (типичной) урожайности.

На производство одной и той же культуры в отдельных хозяйствах во многих случаях затрачивают разное количество труда и средств. Поэтому одинаковая урожайность без учета размера издержек на ее производство еще не характеризует равноценность земель по их качеству. Одинаковую урожайность можно получить и на разных по качеству землях, но при различных затратах труда и средств. Чтобы сравнить между собой качество этих земель, следует брать соотношение урожайности при равных (равновеликих) затратах. Равновеликие затраты надо рассматривать как соразмерные части различных по размеру затрат.

Читайте также:  Стоимость культивирования сотки земли

Поэтому объективно возникает необходимость в обобщенной оценке через соответствующие общие показатели. Между оценочными показателями должна быть определенная логическая связь. При этом одни показатели являются исходными, другие — производными.

Экономическую оценку земель проводят в двух аспектах: об-щая оценка земель и частная оценка — оценка земель по эффек-тивности возделывания отдельных культур (видов насаждений).

Основные показатели экономической оценки земель:

урожайность основных сельскохозяйственных культур (У), т/га;

продуктивность земель по видам угодий, исчисленная по выходу валовой продукции растениеводства в кадастровых ценах (ВП— валовой продукт), р/га;

окупаемость затрат (отношение стоимости продукции к затратам (3) на ее производство), (03= ВП/3), р/р.;

дифференциальный доход (часть чистого дохода, выражающая стоимость дополнительного прибавочного продукта на относительно лучших землях)

Основные показатели оценки земель составляют единую систему, в которой каждый из них имеет свое назначение и связан с остальными функционально.

Показатели урожайности и продуктивности выражают достигнутый уровень производства, который зависит как от качества земли, так и от уровня интенсивности земледелия, причем во многих случаях различия в количестве произведенной продукции в основном определяются уровнем интенсивности, а не различиями в естественном плодородии.

Папиллярные узоры пальцев рук — маркер спортивных способностей: дерматоглифические признаки формируются на 3-5 месяце беременности, не изменяются в течение жизни.

Поперечные профили набережных и береговой полосы: На городских территориях берегоукрепление проектируют с учетом технических и экономических требований, но особое значение придают эстетическим.

Опора деревянной одностоечной и способы укрепление угловых опор: Опоры ВЛ — конструкции, предназначен­ные для поддерживания проводов на необходимой высоте над землей, водой.

Источник

Принципы экономической оценки земельного участка

Земельный участок является природным базисом любого объекта недвижимости. Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.

Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению. При оценке земельного участка необходимо учитывать все улучшения, которые позволяют его эффективно использовать. Улучшения — все изменения неосвоенного земельного участка, являющиеся результатом деятельности по его преобразованию для последующего использования.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок — часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки». Неотъемлемыми частями земельного участка могут быть: здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий(сооружений) к объектам инфраструктуры и т.д.

Специфика и уникальность земли как объекта оценки определяется следующими особенностями: земля не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; незаменима другими средствами производства; обладает постоянством местоположения; неизнашиваема при правильном использовании; территориально разнокачественна; характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества; практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Читайте также:  В чем выращивать микрозелень в домашних условиях без земли

Экономическая оценка земельного участка – деятельность по систематизированному сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства и стандартов. Результат оценки земельных участков существенно зависит от цели оценки, которая обуславливает вид стоимости земельного участка и относящиеся к нему права. Принято выделять четыре основных цели оценки земельных участков: удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли; создание базы для налогообложения; реальное отражение стоимости земельных участков в бухгалтерском учете предприятий; составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земель в статистике национального богатства страны.

Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены, формирующиеся на основе спроса и предложения. При этом продавцы, покупатели и другие субъекты рынка руководствуются совокупностью экономических принципов, характеризующих их поведение и определяющих величину оценки стоимости конкретного земельного участка.

Первую группу принципов оценки образуют принципы, основанные на представлениях потенциальных земельных собственников. Принц полезности означает, что чем больше земельный участок способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость. Принцип замещения означает, что стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные или заменяющие его участки. Учитывает возможность альтернативного выбора для покупателя. Принцип ожидания определяется тем, какой доход или удобства от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель (инвестор).

Вторая группа принципов оценки обусловлена процессом использования земли и включает принципы остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности и разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них. Принцип остаточной продуктивности раскрывает особое положение земли в системе факторов производства и объясняет, почему ее остаточная стоимость может быть подвержена сильным колебаниям. Доход, приписываемый земле, трактуется как остаточный, а стоимость земли определяется величиной остаточного дохода. Принцип предельной производительности гласит: добавление факторов производства или улучшений земельному участку эффективно до тех пор, пока чистая отдача увеличивается быстрее затрат. Данный принцип напрямую связан с понятиями естественного и экономического плодородия почвы. Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, обусловловливающие полезность или доходность какого-либо земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли. Принцип разделения элементов недвижимости и имущественных прав на них означает, что физические элементы единого объекта недвижимости и имущественные права на него можно разделять и соединять таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта.

Третья группа принципов оценки отражает действие рыночной среды и включает принципы спроса и предложения, конкуренции, соответствия, изменения внешней среды. Принцип спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения. Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Принцип соответствия подразумевает, что максимальная рыночная стоимость земли возникает тогда, когда имеется совместимый характер землепользования различных участков сельскохозяйственного назначения, а также достаточный уровень архитектурной однородности или сходства с окружающими объектами в использовании, по размеру и стилю земельных участков населенных пунктов. Принцип изменения внешней среды предполагает учет при оценке земельных участков возможных изменений экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, и учет внешнего окружения.

Влияние указанных трех групп принципов обобщает принцип наиболее эффективного использования, который означает, что из возможных вариантов использования земельного участка выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности земельного участка. На перечисленных принципах базируются три фундаментальных подхода к оценке земельного участка: доходный, сравнительный и затратный.

Источник