Меню

Экзамен по оценке земли

Недвижимое имущество:Раздел 6. Оценка земельного участка

Содержание

6.1. Метод выделения

6.1.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница стоимости единого объекта недвижимости и улучшений в составе данного единого объекта недвижимости.

6.1.2. Единый объект недвижимости – земельный участок и улучшения, расположенные на нем.

6.1.3. Улучшения земельного участка – все изменения, присутствующие на земельном участке или связанные с ним, являющиеся результатом деятельности человека по преобразованию участка для последующего использования.

6.2. Метод капитализации земельной ренты

6.2.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как отношение земельной ренты к ставке капитализации.

6.2.2. Величина земельной ренты может рассчитываться как чистый операционный доход от сдачи земельного участка в аренду на рыночных условиях с учетом соответствующих расходов собственника (например, уплата земельного налога).

6.3. Метод капитализации земельной ренты

6.3.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется как разница дисконтированных доходов и расходов, связанных с наиболее эффективным использованием земельного участка.

C z u = ∑ j = 1 n D X j − P X j ( 1 + i ) t j <\displaystyle <\text>_=\sum _^<\frac -PX_><(1+i)^>>>>

6.3.2. На что обратить внимание в практической деятельности:

6.3.2.1. Использование земельного участка должно осуществляться по варианту его наиболее эффективного использования.

6.3.2.2. В состав расходов на использование земельного участка входят расходы, связанные с: подготовкой участка к использованию (в т.ч. снос имеющихся улучшений для последующей застройки); строительством улучшений; эксплуатацией и последующей продажей улучшений / земельного участка.

6.5. Метод распределения

6.5.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных участков): стоимость земельного участка определяется как произведение стоимости единого объекта недвижимости на наиболее вероятную долю стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый земельный участок.

6.5.2. Наиболее вероятная доля стоимости земельного участка обычно определяется по объектам-аналогам или на основе соответствующих аналитических исследований.

6.6. Метод сравнения продаж

6.7. Метод остатка для земли

6.7.1. Сущность метода (согласно [31] применяется для оценки застроенных и незастроенных участков): стоимость земельного участка определяется путем капитализации земельной ренты, полученной как разность чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и произведения величины затрат на замещение (воспроизводство) на ставку капитализации для улучшений.

C zu = CHOD − Z ( V ) ul × R ul R zu <\displaystyle C_<\text>=<\frac <<\text>-<\text><\left(<\text>\right)>_<\text

    >\times R_<\text
      >>>>>>

    6.7.2. В [31] к методу остатка для земли также отнесен следующий алгоритм, логика которого частично повторяет логику метода выделения:

    • расчет затрат на замещение или воспроизводство улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
    • расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
    • расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
    • расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости затрат на замещение или воспроизводство улучшений.

    Источник

    База вопросов

    НАРОДНАЯ БАЗА ВОПРОСОВ КВАЛИФИКАЦИОННОГО ЭКЗАМЕНА ОЦЕНЩИКОВ

    База вопросов в формате Word (менее актуальная, чем по приведенным выше ссылкам).

    За условия задач и вопросов, а также за засчитываемые ответы мы ответственности не несём. Что запомнили, то и написали здесь.
    Помните, что раздел «Общее для всех направлений» игнорировать опасно. Он потому и «общий», что вопросы из него ТОЧНО есть на ЛЮБОМ экзамене!

    Содержание

    Разделы базы

    1. Вопросы и задачи (общие для всех и по направлениям): общее для всех направлений деятельности, оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса.
    2. Формулировки вопросов, требующие корректировки — нужна помощь в восстановлении формулировок.
    3. Формулировки вопросов, вызывающие шок — странные вопросы, когда спрашивают одно, а в ответах — совсем другое (но похожее).
    4. Последние изменения — описание новых вопросов и задач после очередного крупного обновления базы. Краткое описание различий между всеми редакциями базы.
    5. Хочу еще! Вариации вопросов и задач, которые не вошли в основные разделы: недвижимость, движимость, бизнес, общая часть.
    6. Обсудить спорные или сложные вопросы можно здесь.
    7. База и народное творчество — формирование Народной базы вопросов это еще и повод улыбнуться 🙂

    Ловушки экзамена

    1. Большинство вопросов и задач на экзамене встречаются в нескольких вариантах. По направлению «оценка недвижимости» было зафиксировано, как минимум, 5 вариантов одной из задач. Например, однотипные задачи могут отличаться:

    • значениями входных параметров;
    • параметрами, величину которых требуется определить в рамках единой модели расчета (a + b = c → в первой задаче нужно найти «a», в других – «b» и «c»);
    • порядком (номерами) ответов;
    • использованием частички «не» (

    какой метод используется / какой метод не используется …);

  • прямо указанным порядком внесения корректировок.

Чтобы не перегружать Базу вопросов однотипные вопросы / задачи объединяются.

2. Условия задач содержат лишнюю информацию (не используемую в расчетах).

3. Следует обращать внимание на оговорки / комментарии, которые даются к показателям. Например имеет место существенная разница между:

  • «себестоимостью» и «себестоимостью без учета амортизации»;
  • ставкой за общую площадь и ставкой за арендопригодную площадь;
  • ставкой за арендопригодную площадь и ставкой за арендованную площадь;
  • с НДС / без НДС.

4. Ответы на все вопросы имеют закрытый характер (выбор из списка). Обычно вариантов ответа 4 – 5. Но встречаются и 3, 6 ответов, встречается вариант

«не хватает данных». В некоторых случаях вариантов ответа так много, что они не все видны на экране и надо пролистать список до конца.

5. Обращать внимание на формулировку вопросов, например:

  • «какой из вариантов является …», «какой из вариантов не является…»;
  • «что может содержаться», «что должно содержаться».

Как принести пользу и пополнить базу

Благодаря совместным действиям по формированию пакета методических материалов и Базы вопросов сдать экзамен стало реально. Важно не остановиться на достигнутом и постоянно пополнять Базу вопросов, уточнять приведенные в ней формулировки. Сдал (или не сдал) экзамен – поделись информацией о вопросах!

Рекомендации по организации сбора вопросов и задач:

1. Приоритет запоминания – те вопросы / задачи, которые были новыми (или показались такими).

    главное – наименование входных показателей (

дан ЧОД и R) в задаче или суть вопроса (

про сроки аренды земельного участка под пастбищами);
второстепенно – значения входных показателей (

ЧОД = 100.000, R = 0,13);

  • на третьем месте – варианты ответов;
  • наименее важны – дословные художественные формулировки вопросов (

    «некто оценивает стоимость собственного капитала компании А для стратегического инвестора» (C)).

    Часто, сразу подробно восстановить формулировку некоторых теоретических вопросов не удается, однако запоминается какой-либо ключевой элемент / слово. Например, «про ФСО 13» или «про опцион». Для восстановления формулировки вопроса рекомендуется перечитать соответствующий нормативный правовой акт или осуществить поиск по ключевому слову по тексту методических материалов ( недвижимость, движимость, бизнес).

    3. Обязательно идти на апелляцию (для сдавших этот процесс называется «ознакомление»). Даже если сдал экзамен. Это позволит более детально запомнить формулировки вопросов, которые не были засчитаны (если на этом вопросе «поймали» тебя, могут поймать и других).

    4. При себе иметь ноутбук или планшет для записи.

    5. Опросить других сдававших.

    Информация принимается на почту imo@srosovet.ru.

    О Базе вопросов

    Народная база вопросов квалификационного экзамена Оценщиков сформирована в целях содействия повышению качества подготовки к сдаче квалификационного экзамена Оценщиков. Первая редакция документа была анонсирована 26.08.2017. База постоянно актуализируется и пополняется.

    Откуда информация?
    Официально перечень вопросов и ответов квалификационного экзамена Оценщиков является закрытым. База вопросов сформирована на основе информации от тех, кто сдавал квалификационный экзамен.

    На основе Народной базы вопросов работает модуль тестирования, который позволяет готовиться в условиях, максимально приближенным к реальному экзамену.

    База в «бумажном» формате

    Бюллетени-обновления Базы выходят примерно раз в 2 месяца и хранятся здесь
    Самый свежий бюллетень вы всегда найдете здесь

    «Подсказки» (спойлеры) в базе и решебники

    Практически все вопросы и задачи имеют «подсказку» (спойлер) — кнопку «Развернуть ответ».
    Как правило, там приведен либо верный ответ, либо ответ и решение или пояснение по нормам законодательства или теории оценки.
    Также на сайте есть ссылки на разные «решебники». В некоторых из них в отдельных задачах ответ не сходится «до копеек» с ответом на сайте.
    Дело в том, что решебники в основном формировались в тот кажущийся уже далеким период, когда эксела на экзамене не было. А был калькулятор, 40 заданий (в бизнесе — 54), ручка и бумага. Так что точность в некоторых случаях (например, при расчете к-та торможения или дисконтного множителя) может отличаться от компьютерной.
    Большинство «решебников» созданы в 2017-2018 годах. С тех пор стали известны некоторые тонкие моменты в отдельных задачах. На сайте информация более актуальная.
    Решебники (как и подсказки на сайте) сделаны для того, чтобы вы могли решить задачу сами. Отнеситесь к ним как подсказкам, показывающим направление решения.

    Источник

    Тест с ответами по земельному кадастру

    — комплекс государственных, международных и общественных мероприятий, направленных на рациональное природопользование, восстановление, умножение и охрану природных ресурсов на благо человеческого общества;
    — государственное мероприятие, направленное на получение всесторонних необходимых сведений о природном, правовом и хозяйственном положении земель;+
    — государственное мероприятие, направленное на обеспечение рационального использования природных ресурсов, охраны земель и окружающей среды, улучшение ландшафтов.
    — это комплекс государственных мероприятий, направленных на охрану природных ресурсов;
    — комплекс мероприятий направленных на защиту окружающей среды

    Объект земельного кадастра

    -земельный фонд+
    -природные ресурсы
    -полезные ископаемые
    -растительный покров
    -водные объекты

    Целью ведения основного земельного кадастра является:

    -получить сведения о изменениях в структуре лесного фонда
    -получить первичные сведения о состоянии и хозяйственном использовании земельного фонда+
    -получить данные о фонде перераспределения земель
    —получить сведения о изменениях в структуре водного фонда
    -получить сведения о изменениях в структуре земель запаса

    Сколько выделяют категорий земель ?

    К категориям земель относят

    -земли сельскохозяйственного назначения;+
    -земли мелиоративного назначения
    -земли транспортного назначения
    -земли дорожного назначения
    -земли общего пользования

    Какой категории земель не предусмотрено в Кодексе РБ о земле?

    -земли запаса;
    -земли специального назначения;+
    -земли водного фонда;
    -земли лесного фонда
    — земли запаса

    Какие земли относятся к сельскохозяйственным землям?

    -залежные земли+
    — земли общего пользования
    -неиспользуемые земли
    -земли под древесно-кустарниковой растительностью
    -нарушенные земли

    Сколько видов земель относится к сельскохозяйственным землям?

    К какой категории земель относятся земли общего пользования?

    -земли сельскохозяйственного назначения;
    -земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;+
    -земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
    -земли запаса
    -земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов

    К какой категории относятся земельные участки, предоставленные для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств?

    -земли сельскохозяйственного назначения;+
    -земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;
    -земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
    -земли запаса
    -земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов

    -земли, утратившие свою природно-историческую и хозяйственную ценность в результате вредного антропогенного воздействия и находящиеся в состоянии, исключающем их эффективное использование по основному целевому назначению.
    -земли, которые ранее использовались как пахотные и более одного года, начиная с осени, не используются для посевов сельскохозяйственных культур и не подготовлены под пар+
    -земли, которые в результате природных (и антропогенных) процессов находятся в состоянии не пригодном для их хозяйственного использования
    -неиспользуемые земли
    -нарушенные земли

    Дайте определение земель лесного фонда

    -земли, покрытые насаждениями, в том числе полезащитные лесные полосы, расположенные на землях сельскохозяйственного назначения
    — нелесные земли, а также лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), предоставленные для ведения лесного хозяйства+
    -земли занятые многолетними растениями с древесными стеблями.
    — земли покрытые древесно-кустарниковой растительностью
    -земли занятые многолетними насаждениями

    Регистр стоимости земельных участков содержит:

    -сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сделок с этими участками.
    -сведения о стоимости земельных участков, полученные при проведении их оценки+
    — сведения об арендной плате и платежах за земельные участки
    — сведения о эрозионном состоянии участка
    — сведения о ценах земельных участков

    Реестр цен на земельные участки содержит

    -сведения о ценах на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на этих участках+
    -сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сделок с этими участками.
    -сведения о стоимости земельных участков, полученные при проведении их оценки
    — сведения об арендной плате и платежах за земельные участки
    — сведения о эрозионном состоянии участка

    Единый реестр административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь содержит

    -сведения о ценах на земельные участки и объекты недвижимого имущества, расположенные на этих участках
    -сведения о ценах на земельные участки и на объекты недвижимости, находящиеся на этих участках, зафиксированных на момент совершения сделок с этими участками.
    -сведения о стоимости земельных участков, полученные при проведении их оценки
    — сведения об арендной плате и платежах за земельные участки
    -сведения о наименованиях, размерах и границах административно-территориальных и территориальных единиц, их административных центров+

    Категории землепользователей это

    -группы субъектов земельных отношений, сформированные по основным направлениям хозяйственной деятельности на земле и целям предоставления им земельных участков.+
    -группа физических, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющие торговлю
    -группа объектов одного назначения
    -группа объектов сельскохозяйственного назначения
    -группа субъектов обратившихся в землеустроительные органы с целью предоставления земельных участков

    Первичной территориальной единицей поучастковой кадастровой оценки является:

    -территория сельскохозяйственной организации
    -отдельно обрабатываемый земельный участок+
    -земельный фонд административного района
    -вид земель
    -участки осушенных земель

    Часть поверхности земли, имеющая установленные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю — это:

    -земельный участок; +
    -земельный фонд;
    — земельные ресурсы
    -объект для разведения с.х. животных
    -природные ресурсы

    Начальным этапов кадастровой оценки земель является:

    -формирование рабочих (оценочных) участков+
    -определение основных экономических показателей
    -определение площадей рабочих участков
    -работы по разработке комплекса земле охранных мероприятий
    -комплекс землеустроительных действий по восстановлению и закреплению на местности границ земельных участков

    Одним из этапом кадастровой оценки земель является:

    — оценка ущерба от антропогенного воздействия на землю
    -рыночная оценка природных ресурсов
    -оценка технологических свойств земельных участков+
    -защита земель от разных загрязнений
    -топографо-геодезические съемки

    При формировании рабочих (оценочных) участков учитывают:

    -основные направления развития сельскохозяйственного производства
    -почвенно-экологические условиям+
    -особенности территориальной структуры систем природопользования
    -состояние окружающей среды
    -уровень залегания грунтовых вод

    В РБ приоритет имеют земли:

    -земли сельскохозяйственного назначения;+
    -земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;
    -земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;
    -земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;
    -земли лесного фонда;

    К основному свойству почв, определяющему их типовые различия, относят:

    -сумму поглощенных оснований
    -строение почвообразующих пород+
    -глубину залегания грунтовых вод
    -состояние растительного покрова
    -наличие водных объектов

    -относительный показатель плодородия данной почвы по сравнению с наилучшей (эталонной) +
    -относительный показатель плодородия данной почвы по сравнению с наихудшей
    -относительный показатель плодородия данной почвы по сравнению с почвой со средними показателями плодородия
    -показатель экологического состояния участка
    -показатель экономической стабильности использования участка

    Бонитировка почв заключается в определении

    -стоимости земельных участков
    — относительной пригодности рабочих участков для возделывания основных сельскохозяйственных культур исходя из почвенного покрова и наличия факторов, дополнительно влияющих на урожайность+
    -доходности отдельно обрабатываемых земельных участков
    -площади земельного участка
    -удельного периметра земельного участка

    -единый государственный регистр недвижимого имущества прав на него и сделок с ним+
    -един государственный реестр недвижимого имущества прав на него и сделок с ним
    — един государственный реестр прав на недвижимость
    -един государственный реестр сделок с недвижимым имуществом
    -един государственный регистр земельных ресурсов

    ЕГРНИ содержит сведения и документы:

    — о зарегистрированных земельных участках и расположенных на них объектов недвижимости+
    — о состоянии территории населенного пункта
    — о стоимости земельных участков
    — о цене земельного участка
    — о растительном покрове

    Угол наклона на участке определяют с учетом

    -площади эродированных земель в границах участка
    -общего измеренного периметра оценочного участка
    -суммарной длины горизонталей в границах участка+
    -содержания основных агрохимических элементов
    -удельного периметра

    Нормативная урожайность сельскохозяйственных культур методом распределения базисной урожайности определяется по формуле:

    Источник

  • Читайте также:  Политика просвещенного абсолютизма екатерины 2 секуляризация церковных земель