Перевод земель сельхозназначения в СНТ/ДНП
Наша земельно-юридическая компания предлагает процедуру перевода земли из сельхозназначения в СНТ/ДНП под ключ.
Садовые некоммерческие товарищества должны располагаться на землях сельскохозяйственного назначения. Они предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, а на участках допускается строительство домиков дачного типа. Образуется такое товарищество для осуществления некоммерческих целей его участников. По сути люди не получают никакой прибыли от владения землей, но она кормит их самих.
Учитывая состояние экономики и ценовую политику государства, популярность таких товариществ достаточно высока, и под них переводятся все новые земли. При перепродаже крупных участков (от нескольких десятков гектаров) сельскохозяйственных земель, переведенных в СНТ, предприниматели получают существенную прибыль. Однако важно точно знать процедуру перевода и порядок выбора территории, на которой можно заработать.
Выбор земельного участка для перевода в СНТ
- Члены товарищества уплачивают взносы на развитие инфраструктуры. Приобретя земли сельхозназначения с развитой инфраструктурой, Вы сможете быстрее и с большей выгодой ее продать.
- Учитывайте местоположение участка. Наиболее привлекательные варианты расположены неподалеку от населенных пунктов и рядом с транспортными развязками.
- Качество и плодородность почвы имеют огромное значение. Учитывайте это при поиске земельного участка.
- Важно заранее определиться с площадью приобретаемых земель.
- Не забывайте об экологической составляющей и самой возможности перевода в СНТ. Разобраться со всеми нюансами выбора такой земли помогут специалисты нашей компании. Они же предложат наиболее подходящие для извлечения прибыли варианты.
Процедура перевода земель сельхозназначения в СНТ/ДНП
- Регистрация юридического лица (СНТ/ДНП);
- Подготовка и согласование пакета градостроительной документации по земельному участку. Генплан, правила землепользования и застройки, территориальное зонирование, уточнение границ участка;
- Изготовление и согласование проекта планировки территории земельного участка;
- Проведение межевания дорог и территорий общего пользования;
- Ходатайство о смене вида разрешенного использования в администрацию района;
- Прохождение общественных слушаний;
- По необходимости, прохождение экспертиз (экология, археология, минсельхоз);
- По необходимости, внесение изменений в генплан, территориальное зонирование, ПЗЗ;
- Регистрация изменений в Росреестре.
Юридическое сопровождение создания СНТ
Помимо изменения вида разрешенного использования земельного участка для создания СНТ, специалисты нашей компании помогут вам:
- Зарегистрировать юридическое лицо (СНТ/ДНП);
- Изготовить и согласовать ППТ;
- Выделить и оформить земли общего пользования;
- Получить разрешение на строительство дороги;
- Согласовать выделение электрической мощности;
- Провести первичные собрания членов СНТ;
Специалисты нашего земельно-юридического предлагают полное юридическое сопровождение создания СНТ/ДНП и представление интересов заказчика в администрации района, области, Росреестре.
Какие земли сельхозназначения не получится перевести в садоводство и огородничество?
При переводе участка в земли, предназначенные для ведения садоводства и огородничества, следует учитывать уровень плодородия почвы. Низкий уровень плодородия сам по себе не является основанием для отказа в переводе сельхозземли в садоводство. Таким основанием будет заключение экологической экспертизы. Но чаще всего невозможность перевода связана с другими проблемами.
По общему правилу участки сельскохозяйственного назначения находятся за пределами населенных пунктов, а значит:
- Они не оборудованы необходимыми для ведения садоводства или огородничества коммуникациями.
- Отсутствуют подъездные дороги достаточного для ведения хозяйства уровня качества.
Это создает дополнительные трудности при переводе земель в СНТ. Приходится учитывать и предыдущее использование надела.
На территории, отведенной для сельскохозяйственного производства, разрешено возводить определенные объекты недвижимости. Используются они для обеспечения деятельности с/х предприятий. Но на территории садоводческих товариществ подобные постройки запрещены. Поэтому заявление о переводе в огородничество или садоводство не удовлетворят, пока не будут демонтированы данные конструкции.
Также следует учитывать и другие нюансы, которые влияют на возможность изменения вида использования надела:
- на территории не должны находиться незаконные строения;
- участок не должен быть выведен из оборота или законсервирован;
- важно учитывать отсутствие обременений, арестов и других ограничений;
- сельхозземля не должна относиться к особо ценным природным территориям.
Наличие судебного спора относительно земли, которую надо перевести в садоводство или огородничество, тоже станет препятствием в удовлетворении заявки.
Узнать детали вы можете у юристов нашей компании. Мы проверим возможность перевода участка в этот вид использования, устраним имеющиеся трудности и оформим необходимые документы. Либо проконсультируем вас по данным вопросам.
Какие согласования необходимо получить для перевода земельного участка в садоводство и огородничество?
Точный список согласований зависит от ситуации. Имеет значение, какой вид разрешенного использования надела установлен в данный момент. Также играет роль, какое лицо (физическое или юридическое) обращается за переводом участка в садоводство и огородничество. Следует учитывать и другие нюансы процедуры:
- сколько собственников у земельного участка;
- на каком праве он принадлежит заявителю (аренда, собственность, пожизненное пользование и т.д.);
- имеются ли обременения (сервитут, ЗОУИТ) или ограничения в использовании;
- оформлены ли документы на территорию;
- где находится земля и какие объекты на ней расположены.
В большинстве случаев при переводе надела в садоводство необходимо обращаться за экологической экспертизой. Проводит процедуру специализированная организация. На основании заключения экспертов выносится решение в местной администрации: разрешить перевод или отказать в удовлетворении заявления.
- Когда через территорию проходит дорога, которой пользуются третьи лица по соглашению о сервитуте, придется согласовывать процедуру с ними.
- Если вы пользуетесь наделом на основании договора аренды, необходимо сначала получить согласие арендодателя.
- Часть земли находится в охранной зоне лесного фонда – за согласованием придется обращаться в данное ведомство.
Отдельно стоит коснуться согласования перевода участка в садоводство и огородничество с владельцами линейных объектов. Когда на территории проложен водопровод, находятся линии электропередач или иные коммуникации, а также объекты недвижимости, необходимые для их обслуживания, придется получать допуски от собственников линейных объектов. Чтобы они согласились на перевод земли, достаточно доказать, что данная мера не нарушит работу ЛЭП, водопровода или других коммуникаций.
Дополнительно может потребоваться обращение в Министерство сельского хозяйства и прочие инстанции. Точный перечень вам помогут определить земельные юристы Геобюро. Они же соберут необходимые документы и проведут согласования.
Что должно быть в ППТ и проекте межевания территории при переводе участка в садоводство?
Проект планировки территории (ППТ) составляется для обеспечения нормального развития земель, относящихся к садоводству. Наличие этого проекта позволяет установить границы участков, разместить линейные объекты, определить места пролегания улиц, проходов и других элементов. Чтобы получилось организовать целевую деятельность на территории, которую переводят в садоводство, ПТТ должен содержать:
- места прохождения красных линий;
- обозначение дорог и проездов;
- отметки о размещении линий связи;
- места прокладки коммуникаций;
- положения о размещении различных объектов.
Если проект планировки грамотно составлен, собственники земель смогут без проблем осуществлять прирезку участка, узаконивать строительство на территории СНТ магазинов и прочих объектов. Благодаря ППТ получится увеличить мощность энергоснабжения, при необходимости, либо разработать схему водопровода. В этих целях в данный проект включают обоснование и расчет требуемых для осуществления целевой деятельности объектов.
На основании ППТ разрабатывается и проект межевания территории. В его составе отображается следующая информация:
- перечень образуемых участков;
- площади каждого надела;
- какие земли станут территориями общего пользования;
- где проходят границы улиц и других дорог;
- места расположения красных линий;
- в каких пределах действуют сервитуты.
Проект межевания позволяет установить границы незастроенных участков, которые в дальнейшем будут предоставляться в пользование гражданам или организациям. Структура этих проектов утверждена на законодательном уровне. При их подготовке учитываются требования профильных правовых актов. Разобраться с особенностями структуры ППТ и проекта межевания вам помогут юристы нашей компании.
Как оспорить отказ в переводе земельного участка под садоводство и огородничество?
Если возможность перевода участка под садоводство и огородничество имеется, причем собраны все документы, подтверждающие данный факт, но в услуге отказали, надо обращаться в суд. Чтобы судья не отклонил иск, придется тщательно подготовиться к разбирательству.
- Начните со сбора документации, доказывающей соблюдение процедуры и возможность перевода земли под садоводство. Точный перечень бумаг зависит от ситуации, но обычно в него входят результаты экспертизы проекта, согласования с различными ведомствами и выписки из реестра.
- Затем следует подать претензию в орган, вынесший отрицательное решение. В ней укажите на допущенные ошибки, сошлитесь на безосновательность отказа и попросите изменить вид использования участка.
- По претензии вынесли новый отказ или проигнорировали ее – готовьте исковое заявление. К нему прикрепляют те же документы, что и к жалобе, но добавляют квитанцию об оплате пошлины и результаты досудебной процедуры.
До суда желательно проверить положение участка в градостроительном регламенте. Этот документ предусматривает допустимые виды использования в пределах одной категории. Садоводство и огородничество должно быть в списке разрешенных ВРИ.
Когда подготовка завершена, можно переходить к составлению иска. По смыслу он повторяет претензию, поданную ранее:
- основания не соответствуют закону;
- чем подтверждается данное утверждение;
- что говорят правовые нормы о ситуации;
- требования отменить отказ и изменить ВРИ.
Но структура иска и его детали будут несколько иными. Важно правильно указать судебный орган, а также реквизиты сторон. Ответчиком выступает ведомство, вынесшее отказ (местная администрация). Необходимо не только опровергнуть приведенные в отрицательном решении причины, но и привести достаточно веские доводы того, что перевод участка в земли садоводства возможен. И эти доводы надо подкрепить документально. Юристы нашей компании помогут собрать доказательства и представят ваши интересы в суде. Мы с гарантией оспорим отказ.
Переведем ваш земельный участок под СНТ
Земельные юристы нашей компании предлагают услуги по переводу земель сельхозназначения в земли населенных пунктов, или включению в состав населенного пункта, а также оспаривают отказы по смене вида разрешенного использования земельных участков для клиентов, которые попробовали провести данную процедуру самостоятельно.
Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!
Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.
Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.
Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!
Представительство в регионах
Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!
Источник
Перевод земель сельхозназначения в СНТ
Главная » Земля » Перевод земель сельхозназначения в СНТ
СНТ по закону должны находиться на земельных участках, имеющих сельхозназначение. Предназначение этой земли – выращивание овощей, фруктов и других растений, а построить на территории надела разрешается только домики дачного типа, небольшие по размерам.
Целью образования садоводческого товарищества не является извлечение прибыли. Дохода от обработки данной земли они не получают, только продукты, которые идут на удовлетворение собственных потребностей.
Если учесть экономическую ситуацию и уровень цен в стране, то можно понять, почему спрос на земельные участки, входящие в такие товарищества, достаточно высок, и все больше наделов попадает под их протекторат.
Перепродажа сельскохозяйственных наделов, имеющих обширную территорию (от одного до нескольких десятков гектаров) и находящихся в ведении СНТ, приносит предпринимателям существенную прибыль. Но для того, чтобы ее получить, необходимо знать все тонкости выбора территории, которая будет переведена в СНТ, и нюансы этого перехода.
Как земли сельхозназначения перевести в земли СНТ
Для занятия сельским хозяйством предназначены дачные и садовые участки. Между данными категориями практически нет никаких различий. На территории приобретенного земельного можно строить разного рода сооружения, в том числе вспомогательные.
Отличительной чертой земель, находящихся в ведении садоводческого некоммерческого товарищества, является высокий уровень плодородия. Благодаря этому качеству, данные наделы отлично подходят для огородничества и садоводства.
Земли, предназначенные для ИЖС, по некоторым параметрам превосходят те, которые открыты для общего пользования в садоводческих товариществах. Наделы, категорией разрешенного использования которых является ИЖС, отведены исключительно под частное строительство.
Россияне, которые являются собственниками подобных землевладений, могут возводить коттеджи, хозпостройки и капитальные дома. Расположены такие земельные участки в черте городских и сельских поселений.
Цены на наделы, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, довольно высоки в сравнении с участками СНТ или ДНП. Но данные категории имеют меньшую привлекательность, так как обладают не такой развитой инфраструктурой.
И хотя закон един для всех земельных наделов, региональные нормативы могут отличаться. Для участка, попадающего в категорию индивидуального жилищного строительства, существует специальная процедура оформления, также придется проделать некоторые действия для введения постройки в эксплуатацию. Все это требует определенных финансовых вложений, иногда довольно больших. А постройку зданий можно начать только после того, как собран минимальный пакет бумаг и получено разрешение.
Идеальной покупкой для граждан, которые желают жить подальше от шумных городов, магистралей и промышленных объектов, в тишине и спокойствии, станет участок СНТ. Приобретя данное землевладение, собственник сможет построить комфортный дом, зарегистрироваться в нем, и соответственно пользоваться льготами, которые предоставляет официальная прописка: получать пособия, образование и медицинское обслуживание.
Согласно законодательству, каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного пользования, один из них — сельскохозяйственное назначение. Данное разграничение существует для того, чтобы каждый земельный надел использовался только в соответствии со своей спецификой.
Участки, которые попали в категорию земель, предназначенных для сельхоз работ, могут быть использованы для садоводческой деятельности (ДНП, СНТ) или постройки сооружений дачного типа (ДНП).
Участки, относящиеся к населенным пунктам, всегда находятся в пределах городских и сельских поселений. А наделы, предназначенные для проведения сельхоз работ, находятся далеко от таких мест, иногда даже на расстоянии десятков километров.
Самым существенным отличием данных земель является следующее обстоятельство: если гражданин возведет дом на такой территории, а затем изъявит желание прописаться в нем, то проделать данную процедуру будет довольно сложно – потребуется судебное разбирательство.
Это вытекает из того факта, что участок чаще всего расположен в удалении от больших городов и не имеет тех плюсов, которыми обладает дача, находящаяся в городской черте. К ним относятся, например, упрощенная процедура прописки и наличие территориальных органов власти, осуществляющих обслуживание данной местности.
Что именно необходимо сделать для того, чтобы осуществить переход земель в другую категорию и изменить их назначение?
В общем виде процедура имеет следующие этапы:
- После оформления земель, предназначенных для с/х использования, в собственность, подайте в соответствующие органы власти запрос, в котором выскажете требование перевести землевладение в садоводческое некоммерческое товарищество;
- Одновременно с этим начните собирать пакет необходимых бумаг;
- После подачи всех документов подождите некоторое время (не более 3 месяцев), по истечении которого вы получите решение о переводе земель, либо отказ в удовлетворении ходатайства;
- В случае, когда разрешение на смену назначения земель от муниципальных властей получено, оплатите все установленные законом взносы, получите документы и после этого, при необходимости, продавайте участок.
Перевод земель сельхозназначения в ИЖС.
Что можно строить на землях сельхозназначения, читайте тут.
Документы для перевода земель сельхозназначения в СНТ
Прежде чем начать процедуру перевода надела, который официально оформлен в собственность или предоставлен в пользование в соответствии с заключенным договором аренды, из категории сельхозназначения в ИЖС, ознакомьтесь со всеми нюансами данной процедуры, оцените возможные риски и подумайте над тем, какие действия необходимо совершить, чтобы осуществить переход. Подайте заполненное заявление и необходимые документы в орган муниципальной власти, в ведении которого находится данная территория.
Самым значимым фактором является правильное составление ходатайства, в котором должна быть указана вся информация о наделе. Обязательно пропишите основания для перевода земель в другую категорию.
К заявлению приложите бумаги, которые подтвердят, что землевладение находится в собственности или предоставлено в пользование в соответствии с заключенным договором аренды. Список документов, которые нужно подавать вместе с прошением, может изменяться в зависимости от индивидуальных обстоятельств.
Но обязательными являются следующие бумаги:
- Документ, удостоверяющий личность;
- Свидетельство, которое доказывает, что надел находится в собственности;
- Выписка из кадастрового реестра;
- Результаты экологической проверки;
- План кадастра и паспорт на земельный надел;
- Акт, свидетельствующий о том, что правообладатель согласен на смену категории земли.
Ходатайство, по закону, рассматривается в течение 2 месяцев. По истечении этого времени (а в некоторых случаях и раньше) заявителю выдается разрешение на переход или отказ в переоформлении участка, который получен по договору аренды или куплен, из сельхоз угодий в ИЖС. Но в случае возникновения каких-либо проблем, срок принятия решения может быть продлен до полугода.
Сбором и оформлением необходимых документов может заняться квалифицированный специалист. Граждан РФ часто интересует, сколько будет стоить перевод земель из СНТ в ИЖС. Цена процедуры зависит от ряда условий, в том числе от характеристик землевладения, но чаще всего она составляет не больше 30% от стоимости надела, указанной в кадастре. При подаче бумаг обязательно оплатите госпошлину.
Бывают случаи, когда, несмотря на то, что все прописанные в законодательстве правила и порядок были выполнены с абсолютной точностью, орган муниципальной власти принимает решение отказать заявителю в прошении. Чаще всего это происходит по причине несоответствия сведений, отраженных в документации, реальному положению дел либо из-за того, что земля расположена в зоне, для которой прописано особое назначение.
Стоимость перевода земель сельхозназначения в СНТ
Прежде чем начинать процедуру перехода земель между категориями, установите, с какой целью она будет проводиться. От этого зависит выбор наиболее подходящей категории. Также займитесь финансовой стороной данного вопроса.
В 2017 году за переход земель из одной категории в другую придется заплатить 9-12 тысяч рублей, что на 2-3 тысячи больше, чем ранее.
Но итоговая сумма будет озвучено только после оценки специалистами уровня сложности работ, которые им необходимо будет провести. Кроме вложения денежных средств, озаботьтесь поиском юриста, который будет представлять ваши интересы в диалоге с представителями власти, особенно если вы не разбираетесь во всех тонкостях предстоящей процедуры.
Источник