Типология земли как объекта недвижимости

Типология земельных участков

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми.

Делимым земельным участком считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием.

В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым.

Примеры: не подлежат разделу по закону земли фермерского хозяйства между несколькими наследниками. Не допускается раздел и городских земель, если новые их части не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием.

Разрешенное использование — использование з. у. с учетом целевого использования, установленных органами власти ограничений и обременений.

По потребительским свойствам, хозяйственному и экономическому назначению весь земельный фонд в Российской Федерации делится на семь категорий земель:

1) Земли сельскохозяйственного назначения — земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

По видам использования подразделяются:

-для ведения сельскохозяйственного производства;

— создания защитных насаждений;

— личного подсобного хозяйства;

— для проведения научных исследований и обучения;

— коллективного садоводства, животноводства и огородничества;

— подсобного сельского хозяйства.

2) Земли населенных пунктов — земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельскихпоселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Классифицируются на следующие территориальные зоны: жилая, общественно-деловая; производственная, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационная, с/х использования, специального назначения, военных объектов, иные территориальные зоны (классифицировать данные территориальные зоны по видам использования)

3) Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения (земли промышленности и иного специального назначения)- земли, которые расположены за чертой поселений и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и эксплуатации вышеназванных объектов, осуществления иных специальных задач.

4) Земли особо охраняемых территорий — земли, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное значение, для которых установлен особый правовой режим. Подразделяются на земли особо охраняемых природных территорий, в т. ч. лечебно-оздоровительные местностей и курортов; природоохранного назначения; рекреационного назначения; историко-культурного назначения и иные особо ценные земли.

5) Земли лесного фонда — лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, — вырубки, гари, редины, прогалины и др.), и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).

6) Земли водного фонда — земли, занятые водными объектами, земли водоохранных зон водных объектов, а также земли, выделяемые для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов.

7) Земли запаса — земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения.

Отнесение земель к той или иной категории, перевод из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами России и законами субъектов РФ:

Правительством РФ в отношении земель федерального значения, в том числе особо охраняемых территорий федеральной собственности, лесного фонда в лесах первой группы.

Органами исполнительной власти субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления в отношении земель сельскохозяйственного назначения, лесного фонда в лесах вто­рой и третьей группы.

Органами исполнительной власти субъектов РФ в отношении земель лесного фонда в лесах первой группы для развития поселений и под линейные сооружения. Органами местного самоуправления в отношении муниципальных земель поселений. Законодательными органами субъектов РФ в отношении особо охраняемых территорий регионального и местного значения.

Классификация земель по угодьям: с/х угодья (пашня, многолетние насаждения, кормовые угодья (сенокосы и пастбища)), залежь и не с/х угодья.

По физическим свойствам земельные участки классифицруются по группам: разновидность почв, содержание гумуса, механический состав, тепловой и водный режим.

По уровню хозяйственной освоенности земельные участки могут быть:

-незастроенными, но предназначенными под строительство;

— застроенными; под объектами незавершенного строительства;

— занятыми парками и лесными насаждениями;

— под ветхой застройкой, подлежащей сносу;

под объектами, подлежащими выводу (переносу) в целях освобождения участка по экологическим или градостроительным требованиям;

Классификация земельных участков по формам собственности:

-Государственная: федеральная (казенных предприятий, госучреждений, городов федерального значения, иных федеральных субъектов) и субъектов РФ (в пределах границ республик, краев и областей, округов, унитарных государственных предприятий, иных субъектов, за исключением земель, переданных в иные формы собственности).

-Муниципальная собственность: земли административных районов (муниципальных образований), городов, с. н. п., префектур, других н. п., кроме земель, находящихся в иных формах собственности.

-Виды частной собственности на землю: собственность граждан и юридических лиц.

-Виды общей собственности на землю: совместная (без определения доли каждого собственника) и долевая (с определением доли каждого собственника).

Земли природоохранного назначения — земли водоохранных, запретных и нерестоохранных полос; занятые типичными и редкими ландшафтами, а также лесами, выполняющими защитные функции; другие земли в системе охраняемых природных территорий.

Земли природозаповедного фонда — земли государственных природных заповедников и заказников, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов, памятников природы.

Земли оздоровительного назначения земли курортов, лечебных местностей, обладающих природными лечебными ресурсами (минеральными источниками, залежами лечебных грязей, климатическими и др. условиями), благоприятными для организации профилактики заболеваний и лечения граждан.

Земли рекреационного назначения — выделенные в установленном порядке участки, предназначенные и используемыедля организованного массового отдыха населения и туризма, а также земли пригородных зеленых зон, т. е. земли за пределами черты города, занятые лесопарками, лесами и другими зелеными насаждениями, выполняющими защитные и санитарно-гигиенические функции, являющиеся местом отдыха населения.

Земли историко-культурного назначения — земли, входящие в состав или границы памятников истории и культуры (включая сооружения культового назначения), историко-культурных комплексов, достопримечательных мест, иных объектов историко-культурного наследия народов Р., в том числе объявленные историко-культурными заповедниками, заповедными местами, национальными парками, а также земли, предоставленные в пользование учреждениям культуры для ведения традиционных народных художественных промыслов, ремесел и производств; земельные участки, представляющие интерес для археологических исследований; содержащие месторождения полезных ископаемых, необходимых для развития традиционных художественных промыслов, ремесел и производств.

Источник

Типология земельных участков

Государственный Университет по Землеустройству

Кафедра землепользования и земельного кадастра

Типология объектов недвижимости

Методические указания для проведения семинарских занятий

Факультет земельного кадастра

Специальность 311000 «Земельный кадастр»

Москва 2009

Подготовлено и рекомендовано к печати кафедрой землепользования и земельного кадастра Государственного Университета по Землеустройству (протокол №16 от 26.06.06)

Утверждено к изданию методической комиссией факультета «Земельный кадастр» Государственного Университета по Землеустройству (протокол № 1 от 20.09.06)

Составитель: к.э.н., доцент кафедры землепользования и земельного кадастра М.А. Смирнова

Рецензенты: к.э.н., доцент кафедры землепользования и земельного кадастра Г.С. Данилова

Общие положения

Целью изучения данной дисциплины является приобретение теоретических знаний и практических навыков по классификации объектов недвижимости.

Учебным планом по типологии объектов недвижимости предусматривается курс лекций, выполнение расчетно-графической работы, сдача зачета.

Темы семинарских занятий соответствуют лекционному курсу по данной дисциплине. Изложенные ниже краткое содержание семинарских занятий и дополнительные вопросы и задания направлены на закрепление и более глубокое изучение материала.

Теоретические основы типологии объектов недвижимости

Знать понятие типология, движимых и недвижимых вещей. Иметь представление об истории определения понятия недвижимости, особенностях правового режима объектов недвижимости в российском законодательстве. Уметь различать основные определяющие факторы объектов недвижимости; признаки и методы классификации.

1. Гражданский кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 № 51–ФЗ (ред. От 02.07.2005).

2. Федеральный закон от 21.07.1997 № 112–ФЗ (ред. От 30.12.2004) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изм. и доп. вступившими в силу с 01.04.2005).

Повторение курса

Типология – научная классификация предметов или явлений по общности каких-либо признаков. Впервые термин «недвижимое и движимое имущество» появился в законодательстве Российской империи в Указе Петра Первого от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», заменив собой существовавшие разнообразные понятия, регулировавшие правовое положение земельных участков и строений.

Деление на движимые и недвижимые вещи отражено в ГК РФ, части первой, введенной в действие с 1 января 1995 г. Статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Соответственно, вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Статьей 132 ГК РФ в качестве особого объекта прав недвижимости выделяется предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), другие исключительные права.

Определяющие факторы объектов недвижимости:

· родовые (связь с землей, степень подвижности, длительность кругооборота, форма функционирования и ее состояние в процессе использования, способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств, общественное значение);

· видовые (технические и технологические характеристики такие как местоположение, функциональное назначение, состояние и др., определяющиеся конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество).

Классификация – распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления.

Иерархический метод классификации – последовательное (по ступеням) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждой ступени классификации образуются разнородные группы предметов. Глубина классификации (число ступеней) может быть различной и включать несколько ступеней.

Фасетный метод классификации – параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды). Имеет следующие особенности: наличие только одной ступени классификации, разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам, высокая информационная насыщенность.

Объект недвижимого имущества (недвижимости), подлежащий государственному кадастровому учету, – отдельная недвижимая вещь и установленный правовой режим ее использования, права на которую подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством.

Формирование объектов недвижимости – обособление и описание объектов недвижимости для проведения их государственного кадастрвого учета.

Публично-правовой режим использования объекта недвижимого имущества (недвижимости) – целевое назначение объекта недвижимости, разрешенные виды его использования, а также особые условия использования объекта недвижимости, установленные в соответствии с законодательством.

Вопросы и задания

1. Укажите время возникновения терминов относящихся к недвижимости.

2. В какие годы юридическое понятие недвижимости отсутствовало в советском законодательстве?

3. Приведите пример прямой и косвенной связи объекта недвижимости с земельным участком.

Типология зданий

Знать понятие здания и предъявляемые к ним требования. Уметь классифицировать здания по группам (производственные, жилые, общественные) и типам (признакам этажности, виду освещения, виду строительных материалов и другим критериям).

1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190–ФЗ.

2. Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 118–ФЗ.

Повторение курса

В состав зданий входят архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В качестве основных конструктивных частей здания имеют стены и крышу.

Объектом классификации данного подраздела является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельно конструктивное целое, их считают отдельными объектами.

Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, а именно: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты.

Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности, также относятся к зданиям.

Фундаменты под всякого рода объектами, не являющимися строениями, — котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, — не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются. Фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин «специализированные здания».

Здания подразделяют на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, выполняющее обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному (сараи, бытовки, мастерские, гаражи и т. п.).

Вопросы и задания

1. Приведите примеры общественных зданий для каждой группы капитальности (9 групп).

2. Приведите пример жилища.

3. Составьте схему классификации объектов недвижимости действующую в европейских странах.

4. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации зданий, строений.

Типология сооружений

Знать понятие сооружений и их классификацию. Различать основные группы сооружений по признакам: функциональное назначение, вид строительного материала, капитальность, срок службы.

1. Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190–ФЗ.

Повторение курса

К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.), или для осуществления различных непроизводственных функций (сооружения городского благоустройства).

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи и др.

Вопросы и задания

1. Опишите объект, выступающий как сооружение со всеми устройствами:

2. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации сооружений.

Типология земельных участков

Осознавать особенности земли как объекта недвижимости по сравнению с другими объектами недвижимости. Знать классификацию земельных участков в городах, населенных пунктах и вне поселений. Представлять взаимосвязь земельных участков с другими объектами недвижимости.

1. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 №136–ФЗ (ред. 07.03.2005).

2. Федеральный закон от 24.07.2002 №101–ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 07.03.2005).

3. Федеральный закон от 21.12.2004 №172–ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»

4. Федеральный закон от 15.04.1998 №102–ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (ред. от 30.12.2004 с изм. и доп.; вступившими в силу с 01.04.2005).

5. Закон г. Москвы от 14.05.2003 №27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» (ред. от 14.04.2004).

Повторение курса

Земельный участок — часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченными государственными органами.

Земельные участки бывают делимыми и неделимыми. Делимым земельным участком считается, если он может быть разделен на части, каждая из которых после раздела по своему размеру образует самостоятельный земельный участок с прежним целевым назначением и разрешенным использованием. В случаях, когда земельный участок невозможно разделить на таких условиях, он признается неделимым. Не допускается раздел и городских земель, если новые их части не могут быть освоены в соответствии с градостроительными нормами и разрешенным использованием. Разрешенное использование — использование земельного участка с учетом целевого использования, установленных органами власти ограничений и обременений.

Вопросы и задания

1. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации земельных участков.

Типология участков недр

Различать понятия недр и залежи месторождений полезных ископаемых. Знать классификацию недр по видам пользования и классификацию полезных ископаемых по технологическим особенностям. Представлять другие модели классификации месторождений полезных ископаемых; группировки месторождений по запасам минерального сырья; промышленные типы месторождений.

1. Закон РФ от 21.02.1992 № 2395–1 «О недрах» (с изм. и доп., вступ. В силу с 01.01.2005).

Повторение курса

Недра — часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии — ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Государственный фонд недр составляют используемые участки, представляющие собой геометризованные блоки недр, и неиспользуемые части недр в пределах территории РФ и ее континентального шельфа.

Полезные ископаемые — содержащиеся в недрах природные минеральные образования, углеводороды и подземные воды, химический состав и физические свойства которых позволяют использовать их в сфере материального производства и потребления в естественном состоянии или после переработки.

Государственный кадастр месторождений и проявлений полезных ископаемых — форма государственного учета месторождений и проявлений полезных ископаемых, выявленных в недрах РФ.

Кадастр включает в себя сведения по каждому месторождению, характеризующие количество и качество основных и совместно с ними залегающих полезных ископаемых, содержащиеся в них компоненты, горнотехнические, гидрогеологические, экологические и другие условия разработки месторождения, данные о геолого-экономической оценке каждого месторождения, а также сведения о каждом проявлении полезных ископаемых.

Вопросы и задания

1. На какой срок предоставляются в пользование участки недр для добычи полезных ископаемых?

2. Для каких целей могут быть предоставлены участки недр без ограничения срока пользования?

3. Опишите один объект недвижимости, пользуясь таблицей и начертите схему положения выбранного вами объекта недвижимости в обшей классификации участков недр.

Источник